¿Cuál es la fiscalidad de los ingresos por alquiler? ¿Cómo podemos mejorar la rentabilidad de nuestras inversiones mediante una adecuada optimización fiscal?
Tradicionalmente, este suele ser un tema denso y aburrido, lo que se traduce en que pongamos poco interés en el mismo. Sin embargo, este es un grave error que deberás solucionar cuanto antes para ser un inversor exitoso.
En este artículo trataré de explicarte como funciona la fiscalidad en los alquileres de vivienda residencial (la más habitual), y lo haremos de la manera más llana posible, para que sea entendible para todos y siempre con un enfoque práctico.
Solo espero que tras leer el artículo no se te quede esta cara 🙂
Disclaimer: Yo no soy abogado ni asesor fiscal. Poseo una Licenciatura en Administración y Dirección de empresas, además de ser Analista Financiero certificado (CEFA). Me gusta la fiscalidad, he hablado con muchos gestores y he leído mucho sobre los temas que explico a continuación. Por cierto, la fiscalidad puede cambiar de un día para otro, así que si tienes dudas siempre es recomendable consultar con un asesor fiscal para que puedas estar totalmente seguro.
Seas actualmente inversor o estés en proceso, te sugiero que te guardes este artículo a modo de guía para realizar consultas a futuro.
Índice de contenidos
Por qué es importante la fiscalidad en los ingresos por alquiler
Habitualmente, cuando analizamos una operación inmobiliaria, nos centramos exclusivamente en el análisis de la operación, lo que no nos permite ver la foto completa.
Estudiamos el precio de compra, el coste de la reforma, el alquiler que vamos a cobrar, el IBI que pagaremos e incluso la cuota de comunidad de propietarios. Todo esto está muy bien, pero ¿y lo que vamos a pagar de impuestos por las rentas que generaremos?
Una correcta optimización fiscal se traduce en un incremento de la rentabilidad de nuestras inversiones
Como te debes imaginar, los impuestos representan uno de los gastos más grandes que asumimos, así que vamos a tratar de ver en qué medida podemos reducir el pago de los mismos.
En este artículo hablaremos especialmente sobre los impuestos que pagas por los ingresos que recibes por los alquileres. Sin embargo, también haré mención a la tributación de las operaciones de compra-reforma-venta, aunque sin entrar tanto en detalle.
Empecemos por el principio….¿te parece?
Si gestionas tus alquileres como persona física deberás declararlos en la Declaración de la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Declaración de la Renta de las Personas Físicas e ingresos por alquiler
¿Qué es el Impuesto de las Personas Físicas?
Se trata de un impuesto personal (el hecho imponible es sobre una persona), directo (grava de manera directa según la renta que obtiene el contribuyente) y es un impuesto progresivo (se incrementa el tipo de gravamen a medida que se incrementa la renta).
Además, se trata de un impuesto cedido a las CC.AA., por lo que podrá variar la tributación de una Comunidad a otra.
¿Quién debe pagar el IRPF?
Todas aquellas personas físicas que tengan su residencia en territorio español. Esto significa que permanezca más de 183 días en un año natural dentro del territorio español o que el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos radiquen en España de forma directa o indirecta.
¿Qué ingresos forman parte de la renta del contribuyente y, por lo tanto, integran el hecho imponible?
- Los rendimientos del trabajo.
- Los rendimientos del capital inmobiliario. (aquí tendremos los ingresos por alquileres)
- Los rendimientos de las actividades económicas.
- Rendimientos del capital mobiliario
- Las ganancias y pérdidas patrimoniales. (aquí tendremos los beneficios de operaciones de Compra-reforma-venta)
Además, hay que tener en cuenta que existen una serie de rentas que estarán exentas. Entre otras, podemos encontrar aquellas que estén sujetas a otros impuestos como el de Sucesiones y Donaciones (si recibes una herencia o te hacen una donación, no tributas en el IRPF), también algunas indemnizaciones y pensiones estarán exentas, así como algunos premios y loterías.
¿Cuál es la estructura básica del Impuesto de las Personas Físicas?
Al realizar la declaración de la renta, los ingresos pueden ir por dos lados distintos:
- Los que van a la Renta general:
- Rendimientos del trabajo,
- Rendimientos del capital inmobiliario
- Rendimientos de actividades económicas
- Los que van a la Renta del ahorro:
- Rendimientos del capital mobiliario
- Ganancias y pérdidas patrimoniales
Te he preparado una infografía donde puedes ver de manera clara y visual la estructura básica de la Declaración de la Renta en 2020:
Como este artículo está principalmente pensado para los inversores inmobiliarios, simplifiquemos y centrémonos en los ingresos que podemos generar mediante este tipo de inversiones.
- Por un lado, tendremos los ingresos por alquileres. Estos ingresos se integrarán en la renta general dentro de rendimientos del capital inmobiliario.
- Por otro lado, podremos generar ingresos por la venta de inmuebles. Aquí irán los beneficios (o pérdidas) que se generen al comprar una vivienda, reformarla y venderla. Estos ingresos se integrarán dentro de la renta del ahorro en Ganancias y pérdidas patrimoniales.
Como has visto en la infografía, cada uno de estos ingresos irá por un lado de la declaración, hasta integrarse finalmente en la cuota íntegra. ¿Y qué ocurre por el camino?
Pues que podremos deducirnos algunos gastos y aplicar ciertas reducciones para minorar el importe del beneficio, de manera que cuando apliquemos el % que nos toque pagar, lo haremos sobre una cantidad menor y en consecuencia, nos tocará pagar menos. Se entiende bien, ¿verdad?
Gastos que se pueden deducir de los ingresos por los alquileres
Para poder calcular los beneficios que generan tus alquileres, tal y como te he anticipado previamente, existen una serie de gastos que se podrán deducir de los ingresos.
Básicamente, todos los costes que se originen para poder alquilar la vivienda serán susceptibles de restarse de los ingresos.
Por cierto, si no has alquilado la casa todo el año sólo podrás imputar gastos por los meses que efectivamente ha estado arrendada. Si por ejemplo has tenido 6 meses la casa vacía y 6 meses alquilada, solo podrás imputar los gastos generados durante los 6 meses que ha permanecido alquilada.
El hecho de reducir los ingresos obtenidos por el alquiler con estos gastos te permite que tributes realmente por los beneficios que has obtenido. ¿Es lógico, verdad?
Veamos ahora los gastos que podemos desgravarnos según Hacienda:
Gastos de financiación
Si has pedido financiación para comprar la vivienda o hacer una mejora en la misma, podrás reducir de los ingresos obtenidos por el alquiler, los intereses de la hipoteca o préstamo.
Cuidado porque solo puedes incluir los intereses, la parte de amortización no se considera un gasto como tal. Parece lógico que así sea pues en realidad es menor deuda y por lo tanto un incremento de tu patrimonio y no un gasto real.
Impuestos y tasas estatales
Aquí podrás incluir todos los impuestos que pagues por la vivienda que tienes alquilada. Se incluye el IBI, las basuras, alumbrado, etc.
Gastos de conservación y reparación
Esta partida suele ser la más confusa entre los gastos que podremos deducir. No debemos confundir conservación con mejora. Si realizamos una mejora de la vivienda, no se podrá incluir como gasto deducible del alquiler.
De este modo, si cambiamos una ventana o una puerta de la vivienda por otra mejor, se considerará una mejora y por lo tanto no podremos deducirnos el gasto. En cambio, si se sustituye por otra de similares características, se considerará conservación o reparación y sí que podremos deducir la cantidad pagada como un gasto. Se entiende la diferencia, ¿verdad?
Lo más habitual es que en esta partida se incluyan todas las reparaciones (ojo, debes tener siempre la factura) que se vayan produciendo en la vivienda por distintos motivos.
Los gastos de comunidad
La cuota que pagas por la comunidad de propietarios también es un gasto deducible. Además, cualquier otro gasto de administración, vigilancia y portería ocasionado por tu vivienda se incluirá dentro de esta partida de gastos. Esto incluye mantenimiento de la zona comunitaria, jardines e incluso las derramas puntuales de la comunidad.
Por cierto, para que puedas deducirte estos gastos debes ser tú quien los paga. Si los repercutes por contrato a tus inquilinos, no podrás deducirlos.
La amortización del inmueble
Hacienda reconoce que el inmueble puede sufrir un deterioro por el paso de los años en concepto de desgaste. De este modo, permite deducir el 3% del valor mayor entre el valor de adquisición y del valor catastral de construcción (sin incluir el suelo).
El valor catastral de la construcción lo podrás obtener del recibo del IBI, restando el valor del suelo al valor catastral total.
Desde el año 2020, es mucho más fácil hacer este cálculo, porque es el mismo programa para realizar la declaración de la renta quien nos calcula directamente el valor de esta amortización.
Si todavía no te queda claro como se calcula, Hacienda nos da algunos ejemplos prácticos.
Suministros
Si eres tu quien paga los suministros (en realidad no es lo más habitual que así sea), puedes deducir estos gastos también.
En esta partida se incluyen la luz, el agua o el gas.
Seguros
El seguro del hogar también es un gasto deducible. Pero cuidado, no solo este seguro será deducible. Si pagas un seguro de protección contra impagos como yo hago, también podrás restar este gasto de tus ingresos de alquiler.
Finalmente, hay otros gastos más pequeños que también se pueden deducir. Hablamos de los gastos generados en la formalización del contrato de alquiler, gastos por la defensa de carácter jurídico de la vivienda o incluso la amortización de los bienes que contenga el inmueble.
Además, si los gastos ocasionados por las viviendas alquiladas superan los ingresos, podrás deducirlos como gastos en los próximos 4 años, sin que los gastos lleguen nunca a exceder los rendimientos obtenidos.
Los gastos deducibles los restaremos a los ingresos que hemos cobrado por el alquiler. De esto modo, sólo pagaremos impuestos por el beneficio real.
¿Te quedan dudas? Ningún problema. Puedes ver el listado de todos los gastos deducibles según Hacienda.
Reducción del 60% por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda habitual
Hemos visto como hay una serie de gastos que se podrán deducir de los ingresos por alquiler y, gracias a ello, pagar menos impuestos.
Pero resulta que los beneficios fiscales del alquiler de vivienda residencial todavía son mayores. Interesante, ¿verdad?
Estate atento porque este punto es de suma importancia y en él se basa en buena medida mi estrategia de inversión inmobiliaria.
Al rendimiento neto que obtienes por alquiler podrás aplicarle una reducción del 60%, siempre que la vivienda se destine a residencia habitual de los inquilinos (mi especialidad).
Dicho de otro modo, sólo pagarás impuestos sobre un 40% del rendimiento neto de tu alquiler. Si por ejemplo cobraste 10.000€ por alquilar una vivienda (una vez descontados gastos), al hacer la Declaración de la Renta sólo computarás un ingreso de 4.000€.
¿Te ha quedado clara la idea? Esto es de suma importancia y en ello radica buena parte de mi estrategia. Es como si el 60% de lo que ingresas neto por alquileres, iría directo a tu bolsillo sin tener que pagar impuestos por ello.
Antiguamente había hasta un 100% de reducción para alquileres a menores de 30 años, aunque esta reducción desapareció en 2015.
Nota: En algunas Comunidades Autónomas, esta reducción puede variar e incluso no existir.
¿Por qué nos permite Hacienda aplicar este tipo de reducciones?
Si eres un "hater" de los especuladores inmobiliarios debes saber que este tipo de medidas son realmente efectivas para incentivar que los propietarios pongan sus viviendas a disposición del mercado. De este modo, se incrementa la oferta de viviendas y se consigue reducir el tensionamiento de los precios.
Estos tipos de medidas son mucho más efectivos a la larga que la limitación de los precios de los alquileres, que si bien a corto plazo pueden ser efectivos (especialmente para conseguir votos), se traducen en un tensionamiento de la oferta al reducirse esta dramáticamente.
Mira lo que ocurrió en Berlín tras aplicar este tipo de políticas de limitación de precios:
Esta caída de la oferta afecta especialmente a los más débiles: jóvenes y familias con ingresos más bajos, debido a que los propietarios se vuelven mucho más selectivos con sus inquilinos al superar con creces la demanda a la oferta de viviendas.
Puedes ver en Idealista el primer informe sobre el shock de oferta ocurrido tras la nueva ley en Cataluña. Poco efecto real sobre el precio y en cambio destrucción notable de oferta de viviendas.
Adicionalmente, los estudios también demuestran que a pesar de que el precio del mercado regulado (con contrato y declarado) apenas se ve reducido, sí que se produce un incremento de los precios en los mercados no regulados.
Y por si esto no fuese suficiente, en Berlín y París, donde hace más tiempo que se aplican este tipo de políticas, ya han detectado nuevos incrementos en los precios tras el frenazo inicial.
Por hoy creo que dejamos este tema aquí. Quizás en el futuro redacte un artículo más extenso sobre este tema tan interesante. Si quieres ver lo que está ocurriendo en España sobre este tipo de medidas, puedes leer este artículo de Newtral.es donde detallan la situación actual.
Alquiler de vivienda: ¿Cuántos impuestos se pagan?
Tras aplicar las deducciones de gastos y la reducción del 60% que acabamos de ver, nos quedará una cifra que será la base liquidable general. A esta cifra se le aplicará un %, que es la escala de gravamen, y nos dará el resultado que deberemos pagar.
Por un lado tenemos los ingresos que hemos añadido a la base general (recuerda que aquí van los ingresos por alquileres) que tributan progresivamente en base a la siguiente escala. Ojo que a partir de 2021 se añade un nuevo tramo para los ingresos superiores a 300.000€:
Por otro lado, tenemos los ingresos que hemos incluido en la base del ahorro. Recuerda que aquí van los beneficios obtenidos por la venta de viviendas.
Su cálculo es más sencillo: al beneficio obtenido le restamos los gastos ocasionados en la venta y el importe resultante tributará según la siguiente escala de gravámenes que va desde el 19% para beneficios inferiores a 6.000€, hasta el 23% para beneficios que superen los 50.000€. Aquí de nuevo hay que tener en cuenta que a partir de 2021 se añade un nuevo tramo para los importes superiores a los 200.000€:
Veamos mejor la fiscalidad de los ingresos por alquiler con un ejemplo
Aunque el cálculo del impuesto de la Renta en realidad es bastante sencillo, suele parecernos confuso al tener muchos pasos intermedios. Creo que lo mejor es verlo con un sencillo ejemplo donde todo nos quedará mucho más claro.
Imaginemos que María tiene un inmueble arrendado durante 12 meses con los siguientes datos:
- Ingresos por alquiler: 12.000€/año
- Los intereses de la hipoteca: 1.000€/año
- Gastos de comunidad: 50€/mes (600€/año)
- Seguro del hogar: 200€/año
- Seguro de protección de impagos: 250€/año
- IBI y otros impuestos: 600€/año
- Amortización del inmueble: 400€
De este modo, tenemos que los ingresos son 12.000€ y los gastos deducibles 3.050€.
Por lo tanto, los ingresos netos serán de 8.950€. Este es el resultado de restar a los ingresos, todos los gastos deducibles.
Además, recuerda que si la vivienda es utilizada como residencia habitual de los inquilinos, podrá reducirse un 60% de los ingresos. De este modo, la cantidad que María deberá integrar en su base imponible general será de solo 3.580€.
Dicho de otro modo, el beneficio neto obtenido por María es de 8.950€. Sin embargo, gracias a la reducción del 60% solo tributará por 3.580€. ¿Ahora ya te parece más interesante, verdad?
Como consecuencia de esta reducción, la escala de gravamen a la que tribute María según las tablas que hemos visto previamente, se aplicará sobre una cifra muy inferior a los beneficios que tiene María en realidad.
¿Es mejor declarar los ingresos por alquiler como persona física o como empresa?
Esta es la eterna pregunta que me hacen (y me he hecho yo también muchas veces) acerca de cómo gestionar un patrimonio de varias viviendas.
Alternativamente a gestionar las viviendas a título particular como persona física, también existe la posibilidad de crear una sociedad limitada (S.L.) cuya actividad sea principalmente la gestión de inmuebles alquilados con ciertos incentivos fiscales.
La ley dice que como mínimo el 55% de los ingresos de la sociedad deben venir de esta actividad, en cuyo caso ofrece unas ventajas fiscales muy favorables.
Hablemos primero de los requisitos que establece la ley para poder acogerse a este tipología de sociedades (conocidas como REAV):
- Mínimo de 8 viviendas destinadas a residencial (no sirven locales, parkings ni siquiera viviendas de alquiler vacacional).
- Tener un empleado contratado a jornada completa. No podemos ser nosotros mismos.
- Mantener las viviendas un mínimo de 3 años en el mercado del alquiler.
Si cumplimos con estas premisas, la sociedad tendrá una bonificación del 85% en el Impuesto de Sociedades. Recuerda que una sociedad normal debe tributar en el Impuesto de Sociedades a un tipo del 25%, por lo que gracias a esta bonificación, solo tributaremos a un tipo efectivo del 3,75%.
Si te interesa este tema, te sugiero que leas el siguiente artículo de Miguel Arribas donde lo explica mucho más detalladamente.
Pero, ¿merece la pena tributar mediante este tipo de sociedad especial de alquileres?
Pues a pesar de esta gran bonificación, desde el punto de vista financiero no suele merecer la pena, a menos que tengas un patrimonio muy grande.
Ojo que desde el punto de vista de protección del patrimonio y sucesiones, la cosa puede cambiar. Pero esto mejor lo tratáis con un asesor fiscal tranquilamente, porque cada caso debe analizarse individualmente.
Uno de los requisitos que os he comentado para tributar mediante este tipo de sociedades es la contratación de una persona a jornada completa. Este coste, fácilmente rondará los 15.000€. Además, según mi experiencia, es totalmente innecesario contratar a una persona para la gestión de una cantidad de entre 8-15 inmuebles.
Hay que tener en cuenta que el dinero que gana la sociedad está dentro de la sociedad, mientras que si declaras como persona física vía IRPF, el dinero después de tributar está directamente en tu bolsillo.
De este modo, para poder comparar una fiscalidad con la otra, deberemos tener en cuenta también que para sacar el dinero de la sociedad hacia nuestro bolsillo deberemos volver a tributar por el reparto del dividendo. Esto significa que tributarás entre el 19% y el 26% según hemos visto anteriormente en las tablas de Hacienda para los Rendimientos del Capital Mobiliario (Base del Ahorro). Por supuesto, también podrías pagarte una nómina y tributar al tipo que te corresponda del IRPF.
Finalmente, debes tener en cuenta el coste de mantenimiento de la sociedad (entre 1.200€ y 3.000€), a lo que habría que sumar el coste inicial de constituir la sociedad y traspasar los inmuebles si previamente los tenemos a nuestro nombre como persona física.
Por cierto, antes pasar a las conclusiones finales, déjame darte un buen consejo. Si tienes varias viviendas alquiladas, deberás llevar un control periódico de tus gastos para que no se te pase nada. En el podcast 7 con Carlos Galán, hablamos sobre ello en detalle.
Conclusiones finales:
- 1Una correcta planificación fiscal es muy importante para lograr ahorros y mejorar la rentabilidad neta de nuestras inversiones.
- 2La fiscalidad en España es beneficiosa para los arrendadores de viviendas. De este modo, se potencia que se pongan viviendas en el mercado y no se tensionen más los precios del alquiler.
- 3Un correcto control de los ingresos y gastos nos facilitará mucho el trabajo.
- 4Si no tenemos un patrimonio muy elevado, lo más probable es que nos interese más tributar como persona física.
Muchas gracias por el artículo, muy bien explicado.
Hola Beatriz, muchas gracias.
Me alegro de que te haya gustado 🙂
Muchas horas para que quede todo bien claro.
Un abrazo.
Una nota muy importante: en Navarra no existe la reducción del 60%, excepto si se cede la vivienda a la bolsa de alquiler del Gobierno de Navarra. No sé si en otros territorios, quizás en los forales de Euskadi, también pueda ser diferente al régimen común.
Buen aporte José Angel, añado un comentario en el artículo sobre este punto.
Muchas gracias!
Muy buen artículo! Conciso y muy interesante para esta época del año. Como mis inversiones están hechas este año, me tocará el próximo año pasar por el aro de la fiscalidad, jeje!
Hola Luciano,
Muchas gracias, sí, efectivamente me lancé a escribir este artículo aprovechando que estamos en plena campaña de la renta.
un abrazo!
Muy buen artículo Germán. Muchas gracias y buen trabajo!
Gracias a tí Ron. abrazo!
Muchas Gracias Germán.
Saludos.
Hola Rafael, gracias a ti por comentar.
Un abrazo.
Buen articulo German, muy bien explicado.
Gracias por tu tiempo.
Hola Fernando, muchas gracias.
Me alegra que haya quedado todo bien claro, le di bastantes vueltas hasta encontrar la forma de enfocarlo lo más claro y práctico posible.
Un abrazo.
Gracias German por esta explicación tan clara y entendedora. No sería mejor crear una sociedad patrimonial que no la SL que mencionas? Sería interesante que en un próximo post nos hablaras de las Sociedades patrimoniales.
Saludos.
Hola Ivan,
Tomo nota de la sugerencia. Ya sabes que yo no soy asesor fiscal, pero según tengo entendido (y me dicen mis asesores), esa no resulta una buena solución.
La mejor alternativa por incentivos fiscales para gestionar este negocio vía sociedades, sería la comentada en el artículo.
Un abrazo.
Qué bien explicado Germán, muy generoso de tu parte, muchísimas gracias!!
Hola Susana,
Gracias por tus palabras.
Muy buen explicado enhorabuena por este post de gran valor.
Hola Francisco,
Me alegro que te parezca un post de gran valor 🙂
Un abrazo.
????????♂️ Hola. Buen Post
Una pregunta .
La luz y el agua gas, etc …. los pones a nombre del inquilino verdad ?? Corres el riesgo de que lo de de baja o le corten suministro pero si está a tu nombre, el no paga y tú no pagas te puede denunciar.
Como lo haces tú ?
Hola BCartera, sí, yo les hago que ELLOS (menos trabajo para mí), se lo pongan a su nombre. En realidad, habitualmente la inmobiliaria con la que trabajo se encarga de esa gestión. Si lo alquilo con otra inmobiliaria, les ofrezco mi contacto de confianza para que les haga los trámites.
De este modo, si no pagan alguna factura es cosa de ellos. La compañía no puede reclamar a un no titular de la factura, con lo que me ahorro que cuando se vayan devuelvan unos cuantos recibos y me dejen con el culo al aire.
En cuanto a si lo dan de baja (me ha pasado alguna vez), no es lo habitual y tu tienes la fianza de donde puedes descontar ese coste si se les ocurre darlo de baja.
Un abrazo.
Gracias por la respuesta. Otra cosa si no te importa. Prefieres alquilar los pisos amueblados o sin amueblar ??
Siempre sin amueblar y sin electrodomésticos. Esta es mi preferencia. El precio potencial del alquiler es mas bajo, pero me ahorro muchos dolores de cabeza. Muy importante si pretendes escalar el negocio.
Un abrazo.
Hola, muy buen árticulo, como nos tienes acostumbrados.
Queria matizar el árticulo de Idealista, en el que hace mención a los alquileres en la ciudad de Barcelona. La estadistica de
alquileres en Barcelona, es uno de los datos que personalmente analizo dia a dia, pues tengo unos cuantos pisos en esta ciudad.
Antes de la pandemia ( el 06/05/20210) habia en Idealista un total de 10.751 pisos anunciados. En esa fecha se me quedo libre un
piso de alquiler caro, en una zona caliente, pues lo tenia alquilado a un grupo de estudiantes de un Master super-caro. Hubo mucha
gente, estudiantes, turistas, ect que se fueron a sus casas pues no había actividad.
El 22/11/2020 eran 20.443 .fue la cifra más alta de pisos en alquiler anunciados en Idealista. A partir de ahi, la ciudad fue recuperando
poco a poco algo de vida, y ahora a dia de hoy la oferta viva de pisos en alquiler, en Idealista es de 16.409.
Pero no es por el precio obligado, sino que al haber mucha más oferta el precio baja porque los que alquilamos preferimos cobrar
menos, pero continuar cobrando y que los pisos esten ocupados.
La dismunución de la cantidad de pisos ofertados corresponde ni más ni menos, a que una parte de la población flotante se ha
recuperado. Cuando vuelva la actividad plena, los pisos vacios se volverán a llenar, y entonces podremos analizar en que ha
afectado los precios, pero Idealista, cuando habla de Cataluña, siempre exagera los datos para hacerlos conincidir con las consignas
que interesan al Nacionalismo españolista.
Saludos.
Hola Guillem,
super interesante tu aportación! Mándame un email y me cuentas un poco más tu experiencia que me interesa mucho 🙂
Por cierto,, si te animas podemos montar un podcast y nos cuentas a todos. jaja
Un abrazo!
Gracias por tu exposición Guillem, por otro lado y con todos mis respetos , yo dejaría apartado las expresiones finales de marcado signo político en un blog com este. En el mundo y aquí , hay personas con muchas y diferentes sensibilidades ideológicas.
Saludos y gracia por tu aporte.
Muchas gracias Germán , será de mucha utilidad!!
Gracias a ti por leerme y seguirme, Francisco!
Un buen artículo, fácil de poder entender incluso para "torpones". Se nota que has analizado bien cómo ponerlo todo.
Si puedes, aclárame un par de dudas;
1º Como muy bien explicas, los gastos de comunidad no los puedes deducir en caso de que algunos meses no esté alquilado. Pero imagina que no lo alquilas porque no sale ningún inquilino, pero tú lo tienes ofertado.
Estás manteniendo una propiedad puesta en alquiler (que también genera gastos) y sigues pagando intereses al banco por esa propiedad destinada al alquiler.
Sería diferente, si tu no lo tienes ofertado en el parque de alquiler, pero es que no te sale ( suponiendo que lo tienes a precio de mercado).
Personalmente yo he puesto los gastos de comunidad y los intereses bancarios, al menos. Entiendo que son gastos que se generan con vistas a mantener un piso en alquiler. No sé si el fisco no contempla eso , en los supuestos.
Pero bueno, es estar en el filo de la navaja o en el ojo de Mordor. Me has hecho pensar
2º Por otro lado, añades los gastos de amortización de la hipoteca (400 €) en el texto del artículo cuando te refieres a gastos, ¿es correcto? En principio creía que solo se podía poner los intereses del préstamo.
Muchas gracias por tu artículo, fenomenal.
Hola J.Ramón,
Qué grandes preguntas, a mi también me has hecho pensar 🙂
En cuanto a tu primera consulta, yo estoy contigo y también he declarado siempre todos los gastos del año, aunque algún mes se haya quedado vacía la vivienda. Pero voy a consultar este punto con mi asesor cuando me reúna con él a ver si nos da un poco más de luz en cuanto a si esto es un error o es correcto.
Quiero entender, que eso aplica si la vivienda no ha estado en alquiler (aunque sin inquilino), pero en nuestro caso al estar ofreciéndose en alquiler y estar sólo algún mes vacía, creo que es justificable que los gastos son desgravables. Pero como te digo, aquí estoy aplicando mi sentido común, y deberemos confirmar con el asesor.
En cuanto a tu segunda duda, la amortización es del inmueble. El 3% que comento en los gastos deducibles. La amortización de la hipoteca no se puede deducir, solo los intereses.
Un abrazo!
Hola J. Ramón,
Por fin he podido confirmar esta duda con mi gestor.
Efectivamente debemos declarar solo los gastos proporcionales al tiempo que la vivienda ha estado alquilado. No sirve alegar que el piso estaba anunciado y a la espera de ser alquilado, si por ejemplo, entre un inquilino y el siguiente se queda vacío durante 1 mes, no podremos deducirnos los gastos proporcionales de 1 mes.
Además, y esto es nuevo, debemos imputarnos las rentas por el tiempo que no ha estado alquilado.
Un abrazo.
Hola.
A riesgo de equivocarme (creo que no), se paga por tener un piso vacío sin alquilar a menos desde 2009 (aunque se esté intentando alquilar).
Saludos.
Estupendo. He terminado ya el curso de Libertad Inmobiliaria y acabo de leer el post entero, me ha parecido un muy buen resumen (muy completo) de lo que he visto en ese módulo del curso y me ha refrescado bien la memoria. Gran trabajo, seguro que es de ayuda a mucha gente. ¡Saludos!
Hola Jorge!
Me alegro que te haya ayudado a refrescar. Yo no he hecho el curso, pero estoy seguro de que Carlos os lo cuenta muy bien explicado en alguno de los apartados de Libertad Inmobiliaria.
Un abrazo!
Hola Germán
Buen post. Me gusta tu forma de explicar y exponer ideas.
Felicidades y a por más contenido interesante.
Gracias Eduardo!
Seguimos generando contenido de este tipo entonces 🙂
Un abrazo.
Hola Germán, te hice una consulta en el blog sobre fiscalidad, verás más arriba. Entiendo que tendrás muchas cosas que contestar, pero sospecho que no lo has podido ver con tantos comentarios. Te agradecería, gracias
Respondido! Disculpa que llevo un par de días de viaje y he estado algo desconectado.
un abrazo!
Gran Artículo Germán.
Vengo siguiéndote desde la entrevista en el podcast de Carlos Galán, que me encantó. Desde entonces sigo también tu podcast.
Como has comentado en alguna ocasión que también haces inversiones en inmuebles para reformarlos y venderlos en un breve espacio de tiempo te quería preguntar si sabes como es la tributación en esas circunstancias. Qué gastos se pueden desgravar (hipoteca, gastos de formalización, reforma, IBI,…) si es que se pueden, porcentajes, etc
Muchas gracias y un saludo.
Hola Juan!
Bienvenido a bordo 🙂
Sobre tu consulta, pues si que estoy algo al caso, pero no tengo tanta experiencia como en alquileres. Si me vas siguiendo, debes estar al corriente que ahora también le estoy dando fuerte al CRV (compra -reforma-venta). Este año en realidad de momento llevaré a cabo 4 operaciones de este tipo.
Tomo nota de tu petición, y valoro preparar en un futuro un artículo detallado explicándolo bien.
Un abrazo y gracias por seguirme!
Vaya no esperaba una contestación tan rápida.
Muchas gracias y te sigo leyendo y escuchando.
Un saludo!
Hola.
¿Pudiste revisar el tema de cómo afecta el coste de la reforma a los impuestos? Es decir, si compro un piso por 500.000€ incluyendo gastos, y hay que meterle 100.000€, si lo vedo por 800.000€, ¿tributaría por 200.000€ o por 100.000€ (que sería lo real)?
Es una diferencia muy grande en CRV.
Muchas gracias.
Hola Germán:
Como siempre un artículo muy interesante. No sabía que se podían desgravar ciertos cosas, así que me acabas de subir las rentabilidades en mis cálculos.
¿Crees que se puede deducir también el seguro de vida de la hipoteca?
Un saludo.
Muchas gracias por compartir tus conocimientos !
Buen artículo, claro y con un ejemplo real que es como se entienden mejor las cosas.
Felicidades por el esfuerzo en redactarlo y no remitirnos o la normativa tributaria.
Hola David & Georgina,
Muchísimas gracias por vuestras palabras. Sinceramente lleva mucho trabajo preparar un artículo de este tipo 🙂
Un abrazo!
Buenos días: muchas gracias por todo el trabajo y tu generosidad al compartir con personas desconocidas el conocimiento. En relación a la fiscalidad en Bizkaia, varia con respecto al territorio común. Remito el Link de la Diputación Foral de Bizkaia con el detalle de la deduccion que difiere así como la Base Imponible del Ahorro. ¡Un abrazo y sigue así!
https://www.bizkaia.eus/ogasuna/guregida/noticia.asp?IdRegistro=900004344&idioma=ca
Hacía tiempo que buscaba información de este tipo, y aunque había leído otros artículos sobre el tema, este me ha parecido muy claro y directo, sin rollazos innecesarios. Me ha aclarado perfectamente la duda que tenía sobre si crear una SL o no para gestionar mis inmuebles. Gracias German.
Me parece muy útil toda esta información, por esto te doy las gracias.
Llevo tiempo buscando todos los detalles y llego a las mismas conclusiones, la duda que tengo yo haciendo cálculos es si llegado a un punto en el que calculando los gastos de IRPF sobre un supuesto de 6 o más pisos en alquiler y todos los gastos que podría desgravarme hacen que la diferencia sea negativa , quiero decir ej: -3.432€ .
Al dar cifras negativas entiendo que no debo pagar a haciendo ninguna cantidad (pero tampoco me harán una devolución)
Contra más viviendas tenga en alquiler mayor número en negativo me sale.
No se si me estoy equivocando .
Otra de las preguntas que me rondan es si hago una declaración de renta conjunta con mi mujer cómo afecta esto a los números?
Gracias
Hola Germán,
Si hacemos el cálculo de la amortización del 3%, con el valor de compra menos el valor catastral del suelo , salen diferencias significativas respectó tomando solo los valoras catastrales de construcción y de suelo que figuran en el catastro.
En mi comentario previo yo tomaba los valores de compra y no el valor de construcción en el catastro . haciéndolo así el resultado de la declaración de la renta sale siempre negativo llegando a 36.000€ brutos por los alquileres y degradando todo lo posible junto con el 3%.
En comunidad valenciana tienes deducción del 15% con lo cual no es mucho pero ayuda!
Muchas gracias.
P.D. Estoy haciendo tu curso online y tiene información muy válida!! Lo recomiendo!
Buenas tardes Germán,
Enhorabuena, contenido 100% completo y desarrollado de forma muy clara.
¿Podríamos deducir el coste de tasación (si no lo cubre la entidad bancaria) como gasto deducible (gastos de financiación) en declaración de IRPF? (Enmarcado en inversión para alquiler).
Muchas gracias de antemano.
¡Un saludo!
Hola Javier!
Yo entiendo que no puedes deducirte ese coste de los ingresos de alquiler. En tu IRPF declararás los ingresos (alquileres) del año y los gastos que se generen por tener ese inmueble durante el año.
Entre estos gastos podrás incluir como sabes los intereses de la hipoteca, igual que el resto de gastos descritos en el artículo.
Por lo que respecta al resto de costes de adquisición (por ejemplo la tasación) solo se tienen en cuenta fiscalmente como mayor valor de adquisición en el momento de venta del inmueble.
Un abrazo.
Buenas noches Germán,
Mil gracias por la rápida respuesta. Aclarado, podemos repercutirlo incluyéndolo en la amortización del coste de adquisición, aunque represente un importe muy bajo, todo suma.
Estamos impacientes con el nuevo lanzamiento.
Quedo agradecido del valor que aporta y ánimo con ello, ¡a seguir así!
Saludos.
Hola German, queria preguntarte por las tributaciones sobre locales comerciales ¿Tienes alguna publicación hecha a respecto? Tengo dos locales en alquiler pero desconozco los detalles .
Me ha sido de gran ayuda leer este articulo y desde luego una gran motivación para seguir descubriendo y explorando en el sector inmobiliario, te doy las gracias por brindarnos tus conocimientos.
Hola Alexandre,,
El placer es mío. A mi me encanta esto que hago 🙂
Lamentablemente el tema de los locales comerciales nunca me ha terminado de seducir y no domino bien el tema fiscal de estos.
Te sugiero que consultes con un asesor fiscal (idealmente especializado en inmobiliario).
Un abrazo.
Me ha gustado tu artículo, muy clarificador. Yo tengo dos viviendas alquiladas pero sinceramente no sé cuánto me aportan netamente a mi bolsillo. Seguiré por aquí porque me parece un contenido muy interesante
Muchas gracias Julián!
Cada mes (día 10) subiré un nuevo artículo.
Un abrazo!
Extraordinario artículo. Voy a poner una vivienda en alquiler ahora y este es el mejor artículo que he encontrado sobre la tributación, en dos horas formándome a través de enlaces en Google. Aunque ya te conozco German, ya que sigo tu Yoputube y sabes que te pongo comentarios :). Un abrazo!
Muchas gracias Barti Yo! 🙂
Lo escribí con mucho esmero para que fuese clarificador ante tantas dudas que siempre existen en este tema.
Me alegro de que sea útil.
Un abrazo.
Hola.
Yo los servicios los dejo a mi nombre, pero con domiciliación del inquilino. Eso sí, los.recibos vienen a mi domicilio, y les envío foto de WhatsApp. Así, tengo un control real, además de comunicación fluida con ellos… No sé si es la mejor, pero me funciona.
El problema de dejarlos a tu nombre es el día que deciden devolver los recibos cuando se van, o incluso dejar de pagarlos. Tu no podrás cortarles la luz o agua y ellos no te pagaran, y tu serás responsable de la deuda frente a la compañía.
Un abrazo.
Genial artículo Germán!!
Muy claro. Seguiré tus blogs.
Sería bueno se pueda compartir por WhatsApp. Solo deja en las redes, que no uso.
Gracias
Gracias Guillermo, me pongo a investigar como añadir el «compartir por Whatsapp» 🙂
Abrazo.
German, muy buen Artículo, gracias.
¿Los gastos de mantenimiento de la cuanta bancaria si solo tengo la hipoteca también es deducible? gracias por adelantado.
Hola Román, yo entiendo que no son deducibles. Pero no soy fiscalista y podría ser que esté equivocado.
Un abrazo!
Muy buen artículo German.
Me ha quedado una duda sobre como deduces el coste de una reforma integral (albañil, fontanero, ventanas, calefaccion, aire acondicionado, muebles de cocina, electrodomésticos, etc).
Me han dicho que habría que repercutir el coste de esa reforma divido por 10 y deducirla en los siguientes 10 años. ¿es correcto?
Muchas Gracias por toda el conocimiento que compartes, sirve de gran ayuda.
Gracias Germán, excelente artículo. Me gustaría saber si la compra de electrodomésticos nuevos se podría deducir como gastos de conservación y reparación. Un abrazo.
Hola Germán!
Muchas gracias por todo lo que compartes.
Me siento muy identificado con tu estilo en general.
Ayer descubrí tu vídeo sobre zona3 y estoy deseando entrar.
Por otro lado me gustaría saber tu opinión sobre Juan Haro y su grupo de inversión.
Por lo que estoy viendo, la mayoría de inversores pequeños vamos poco a poco creciendo de forma independiente y no sé si será rentable entrar en su club ….
Tampoco sé si en zona3 os movéis de forma similar….
Muchas gracias!
Hola Javier!
Sobre Zona3, permanece atento que pronto tendrás noticias 🙂
Conozco a Juan de verlo en redes sociales, pero no lo conozco en persona. Tampoco tengo referencias de su club…
Un abrazo!
Me ha gustado el contenido, me quedan las dudas si los gastos de arreglos desde que compras el piso hasta que lo alquilas también se pueden deducir como gastos de ferretería, gastos de compra de cuadros, vitrocerámica, algún mueble y la gestión de la inmobiliaria en el alquiler.
Saludos.
Hola Germàn , muchísimas gracias por el email y el contenido muy útil.
Soy nuevo en este tema. Mi pregunta es, para los no residentes en Espanya, que impuestos adicionales o que desventajas hay ? podrías explicarme o recomendarme algún libro al respecto ?
Gracias nuevamente.
Hola Isaac, no soy experto en fiscalidad de extranjeros, pero hay grandes diferencias entre si eres REsidente de la UE o no lo eres, especialmente en conseguir financiación.
Luego no podrás deducirte los gastos y tampoco tendrás la bonificación del 60%.
Lo mejor es que contactes con un asesor fiscal que te explicará en tu caso cómo te aplica.
Un abrazo.
Las ventajas fiscales aprobadas en la nueva ley de vivienda 2022 al bajar el precio del alquiler un 5% o en el caso de inquilinos de menos de 35 años, ¿son aplicables en el caso de alquiler de temporada de menos de un año de duración?
Muchas gracias
Hola, todas estas bonificaciones (las de la futura ley como las de la anterior) son exclusivamente para viviendas destinadas a ser residencia habitual de los inquilinos.
Hola Germán , gracias por tu información es de gran ayuda . Te quisiera preguntar si por ejemplo el IBI y el seguro del hogar se tienen que prorratear por los días alquilados en una vivienda de alquiler vacacional .
Muchas gracias y pide un deseo y que tengas un maravilloso año 2023.
Gracias de nuevo 😉
Raúl.
No me sale bien al rellenar las casillas de una vivienda 2 meses alquilada, 4 meses a disposición y 8 meses alquilada. Me da error al poner los días alquilados y el contrato.
Gracias por tu atención
Heliodoro Valderas
Hola Heliodoro, te recomendaría hablar con un asesor fiscal o directamente con Hacienda para que te ayuden con esa incidencia.
un abrazo.
Está muy bien el post pero, ¿y la fiscalidad cuando el contrato está hecho con Código civil y no con Lau? ¿Y si lo alquilas como uso distinto a vivienda típico del rent to rent ( alquilas tu inmueble a una empresa que lo subarrienda por habitaciones?
Hola German,
Un pis que he comprat té un anunci del supermercat de la planta baixa.
He parlat amb el propietari del supermercat i m'ha dit que em pagaria 100€ al més per poder mantenir l'anunci publicitari.
Com ho hauria de declarar això?
Em diuen que ho he de fer amb el model 036… això és donar-ser d'alta com autònom? Com em pot implicar a la meva renta? Val la pena? Quines altres coses hauria de tenir en compte?
Pensava que era un comentari directe… no un post…
Muchas gracias German. Claro, conciso y ejemplificado, como siempre. Sin embargo, aunque está bien conocer los entresijos de la fiscalidad, hay poco que nosotros podamos hacer para influir en ella, salvo llevar una contabilidad exhaustiva de ingresos y gastos. Otra cosa es si hablamos de empresa…
Un saludo y un abrazo.
Muy bien explicado German
Me queda bastante claro, para 2 , 3 viviendas no interesa hacer sociedad
GRACIAS
¿muy buen articulo . Te das cuenta que Hacienda solo reclama si es a favor suyo .
porque Hacienda no devuelve l o que es palpable que hemos pagado de mas? REDUCCION 60 % ALQUILERES
HACIENDA se lo merienda
en un marco infinito
que bonito que bonito
tanto choricito ……