[CASO REAL] +50% de rentabilidad gracias a comprar problemas. FLIPPING HOUSE

"Los resultados que consigues serán directamente proporcionales al esfuerzo que aplicas"

Denis Waitley

Si bien es cierto que las reglas no siempre se cumplen, en las inversiones inmobiliarias hay una máxima que no falla: a mayor rentabilidad potencial, mayores son los problemas que deberás solucionar.

En el artículo de hoy me dispongo a explicarte todos los detalles de mi última operación de CRV (compra-reforma-venta) o flipping house, en la que he obtenido una rentabilidad del 50% (previo pago de impuestos).

Te lo voy a contar todo, lo bueno (aunque eso ya lo sabes, ese 50% de rentabilidad) y lo no tan bueno. Porque hay mucho de lo no tan bueno para ganar estas rentabilidades. ¿O qué te pensabas?

Seamos realistas y huyamos del buenismo y del mundo edulcorado de Instagram. 

Si me sigues, sabrás que me gusta explicar las cosas como son. Yo te cuento como yo lo veo y tú decides si este mundo es para ti.

Así, si decides quedarte ya sabes lo que te espera.

Vamos allá.

Empecemos con algunas imágenes del estado original de la vivienda:

Imágenes del piso vandalizado y en un estado lamentable

La operación

Se trata de una vivienda que compré en lote junto a otras dos viviendas, todas en la misma planta y comunicadas entre sí. Además, todas ellas estaban ocupadas, vandalizadas y con varios problemas más que iremos comentando a lo largo del artículo.

Se trata de una operación que compré el verano de 2021 y de la que has podido seguir todo el proceso en mi canal de Telegram.

Debido a la alta rentabilidad, esta operación generó tal expectación entre vosotros que decidí organizar un webinar en el que pude resolveros muchas dudas. Sin embargo, muchas quedaron en el tintero y en este artículo voy a dar respuesta a cada una de ellas. No me guardaré nada. 

Pero antes de entrar en materia, déjame recordarte algo importante acerca de las operaciones de flipping house:

¿Sabes por qué ganamos dinero con un flip?

Muy fácil. Porque alguien está dispuesto a pagar un importe superior a lo que nosotros hemos invertido.

Pero, ¿te has preguntado nunca por qué esto ocurre?

Mira, tu beneficio en un flip se produce principalmente debido a 2 motivos:

1. Eres capaz de comprar la vivienda por debajo del precio de mercado.  Esto, querido amigo, se puede deber a tu habilidad y a que estás comprando problemas que después resolverás.
2. Te encargas de reformar hábilmente la vivienda aportando un valor que luego podrás repercutir con creces al futuro comprador.

No hay más. Te acabo de describir lo que debes hacer para ganar dinero. Mucho dinero.

Si eres capaz de resolver cualquiera de los 2 puntos que acabo de poner encima de la mesa y lo haces consistentemente, serás dueño de tu vida. Puedes dedicarte a hacer un par de operaciones al año, que no te llevarán mucho trabajo, y vivir tranquilamente.

Y si te aburres, pues haces unas cuantas operaciones más y vives de lujo o incluso ahorras para el futuro, que tal y como están las cosas ya veremos cómo va el tema de las pensiones.

¿Qué fácil verdad?

Claro, pero a estas alturas ya nos conocemos y entenderás que el dinero no se regala. No son pocos los riesgos que corres con esta modalidad de inversión.

Mucho cuidado en centrarse solo en la parte bonita de las inversiones. Si sientes que te estás envalentonando y sin experiencia vas a lanzarte a hacer reformas para vender viviendas, debo pedirte que vayas poco a poco.

Para sobrevivir en el flipping house, asegúrate primero en no caer en los errores más habituales.

Mi buen amigo Warren Buffet tiene dos reglas básicas en cuanto a la inversión se refiere. Y dicen así:

• Regla nº 1: Nunca pierdas dinero
• Regla nº 2: Nunca olvides la nº 1

Así que ya lo sabes, si lo dice él, habrá que hacerle caso y centrar nuestros esfuerzos en cumplir estas dos sencillas reglas.

El resto, poco a poco, lo irás mejorando, pero si incumples alguna de estas reglas es altamente probable que nunca llegues a ser un maestro del flipping house.

(Nota, este punto es una reproducción de la "Guía para hacer Flipping House". Una Guía con +10.000 palabras que acabo de escribir y en la que te cuento los principales detalles de esta modalidad de inversión que tan buenos beneficios me está generando últimamente. Muy pronto os explicaré como podréis conseguirla).

¿Cómo encontré esta oportunidad?

Mira, antes de responderte déjame compartir contigo una reflexión.

Todos y cada uno de nosotros somos muy previsibles. Y eso es así, porque somos humanos.

Si estuvieses debajo de mis gafas, entenderías perfectamente porque te estoy diciendo esto. Cada día recibo (y respondo) varios correos vuestros, lo que me ha permitido definir unos patrones muy claros de vuestras dudas.

Resulta que cuando vemos como alguien invierte obteniendo una rentabilidad que nos parece atractiva, automáticamente nos preguntamos si nosotros también seríamos capaces de hacerlo.

No te culpo por ello. Yo también me hago este tipo de preguntas. Es la forma en la que nuestro cerebro se pone en marcha para determinar si nosotros también somos capaces de recorrer ese camino. Si concluye que es así, tal vez demos un paso al frente y tratemos de replicar la inversión.

Y sin duda, la primera pregunta que nos haremos es: ¿Puedo encontrar yo una oportunidad como esa? ¿Dónde la habrá encontrado?

Te cuento.

En este caso la vivienda me llegó por un buen contacto. Un contacto de esos a los que tienes que pagar una comisión para comprar una vivienda. Sí, ya se que a muchos de vosotros os han dicho que la comisión la paga el vendedor.

Si piensas eso, siento despertarte de tu dulce sueño.

Para bien o para mal, el mundo en el que vivimos funciona a base de incentivos. No siempre económicos (por suerte para todos), pero en el mercado inmobiliario el principal incentivo, sin duda, es el dinero.

Por supuesto, no siempre pagamos cuando compramos, pero no descartes ser generoso con aquel que te provea de oportunidades.

Es así de simple. Cuanto antes lo interiorices, antes bailarás coordinado al ritmo de la música.

Ahora bien, tampoco te creas que por el hecho de pagar todo lo que recibirás serán caramelitos donde solo tendrás que facilitar tu número de cuenta para que te ingresen el beneficio.

En esta ocasión, la vivienda venía con unos cuantos problemas que resolver y el vendedor rápidamente pensó en mí. Sí, por el dinero. Pero también porque creyó que, entre sus contactos, yo sería uno de los pocos que aceptaría el reto.

Problemas que había que resolver

Nada es gratis y menos el dinero. Dicho esto, para llevarme ese 50% de rentabilidad he tenido que ponerme el gorro de solucionador de problemas más grande que tenía dentro del armario.

Agárrate porque solo uno de estos problemas que te detallo a continuación podría justificar un buen descuento en cualquier vivienda de las que analices:

• Vivienda ocupada
• Lote de 3 viviendas (comunicadas entre sí)
• Sólo había 1 cocina y 2 baños para las 3 viviendas
• Viviendas vandalizadas
• No disponían de cédula de habitabilidad
• Sin conexión de luz y agua
• Ubicadas en zona regular (zona 3 de un rango de 1 a 4)

Pero estos solo son los problemas que yo conocía cuando firmé en la notaría. Luego podrían llegar nuevas sorpresas que, por supuesto, llegaron.

El problema "sorpresa" que más me costó superar fue el de la Comunidad de Propietarios. Por decirlo fino, no me pusieron nada fáciles las cosas.

¿Te cuento como llegó la Comunidad de Propietarios a convertirse en un problema?

El gran punto fuerte de estas tres viviendas es que son los áticos del edificio y tienen una gran terraza. Y esto, tras los procesos de confinamiento que hemos vivido en los últimos años, es algo muy valorado entre los compradores.

Mucho.

Hay una fiebre por los áticos, que se han revalorizado claramente por encima de la media.

Pero claro, ahora estamos hablando de problemas y yo te hablo de puntos fuertes. Algo falla, ¿verdad?

Pues resulta que si tienes un ático y la Comunidad de Propietarios no lleva al día el mantenimiento del edificio, te puedes imaginar la consecuencia...

Efectivamente: ¡humedades!

Debido a la falta de mantenimiento del tejado, las tres viviendas tenían problemas de humedades. Hasta aquí todo normal. El problema es que el menda lerenda terminó pagando casi 2.000€ de la impermeabilización del tejado. Un gasto que claramente debía asumir la comunidad.

¿Quieres saber como terminé pagando yo?

Lo hice por pragmatismo.

Resulta que tal y como me recomendó mi arquitecto, pasamos la cometida del agua por las zonas comunes de la escalera. Todo bien hecho y según marcan los cánones.

Bueno, más o menos. Lo correcto en realidad hubiese sido esperar a que la Comunidad hiciese una reunión y nos diera su autorización. Era verano y eso implicaba esperar un mínimo de 3 meses y parar la reforma de los 3 pisos todo ese tiempo.

Ante esta situación, decidí asumir el riesgo y se lo puse en bandeja a la Comunidad: chantaje al canto.

Y cito textualmente lo que me dijo la Comunidad acerca de la impermeabilización del tejado: "Si asumes tu ese coste, no te paramos la obra por no haber esperado a nuestra autorización".

Así es como decidí pagar y repercutir esos casi 2.000€ entre los 3 pisos (sale a poco más de 500€/piso) y a cambio no tuve que parar la obra.

Creo que fue la decisión más inteligente, aunque pueda resultar injusta.

Te veo. Estás que te subes por las paredes. A mi también me costó volver a mi lado más racional.

Para tu tranquilidad, voy a tirar de nuestro preciado refranero español y calmarte un poco. A ver si así puedo ponerte mejor en situación: "arrieros somos y en el camino nos encontraremos", o quizás te guste más lo de, "a todo cerdo le llega su sanmartín" o mejor incluso el de "quien ríe último ríe mejor".

Disculpad el empache de refranes, pero es que la historia no ha terminado y por el momento no os puedo contar más. Así que a buen entendedor....

En fin, sigamos que hay muchas cosas más que sí os puedo contar.

¿Cómo se negocia con un okupa?

Esta ha sido la segunda pregunta que más me habéis hecho.

Siento decepcionarte en este punto. Yo no soy nada fan de comprar viviendas ocupadas. Creo que cuando pagamos a un okupa para que se vaya de una vivienda, estamos contribuyendo a alimentar a las mafias que mueven buena parte del mercado.

Para que te hagas una idea, se dice que más del 80% de las ocupaciones las realizan este tipo de mafias. Desconozco si la cifra es correcta, pero no me cabe la menor duda de que la mayoría de ocupaciones hoy en día no se realizan por familias con extrema necesidad.

Yo mismo vivo en mis carnes esta problemática en las viviendas que tengo alquiladas. Actualmente tengo 5 alarmas contratadas y he tenido que intervenir en varios intentos de ocupación.

¿Y qué ocurrió para que yo me metiera en este 'embolao'?

Resulta que inicialmente había comprado solo una de las tres viviendas que finalmente compré. Y además, esa vivienda la había comprado como una vivienda tapiada. Una modalidad de inversión con poco riesgo en la que me he especializado y que te recomiendo.

Otro día, si os interesa, preparo un artículo sobre la compra de viviendas tapiadas. Creo que es el problema más sencillo de solucionar y que, sin embargo, te permitirá negociar buenos precios de compra.

Pues resultó que el día que estábamos haciendo el destapiado, salió el vecino de la vivienda de enfrente para ahorrarnos el trabajo y dejarnos acceder a "mi" vivienda directamente por la suya. Recuerda que son tres viviendas conectadas entre sí.

Ese día, el vecino, que era okupa, me invitó a desayunar y aprovechamos para hablar largo y tendido. De esa conversación saqué varias conclusiones (y decisiones):

• Era un ocupa por necesidad y sabía que en algún momento debería abandonar la vivienda. Era consciente de que ocupar una vivienda no es correcto.
• Estaba dispuesto a abandonar la vivienda si encontraba a donde ir.
• Su preferencia era irse de alquiler. Esto me gustó. Así que me propuse ayudarle a encontrar una vivienda que pudiese alquilar.
• Decidí que no podía comprar la vivienda tapiada que ya había reservado. Anulé la reserva argumentando que la vivienda estaba ocupada.
• Fui a por todo el lote de viviendas para aprovechar las economías de escala: solucionando los problemas de una de las viviendas, se solucionarían los de las tres.

Mesa donde desayunamos el día que conocí al okupa

¿Y el resto de problemas?

Nos hemos centrado en los problemas que más trabajo me dieron. Sin embargo, cualquiera de los otros problemas que también resolví, hubiese sido suficiente para adquirir las viviendas a buen precio.

Veamos a continuación cada uno de los problemas y qué solución les di.

El primero de ellos fue la compra de un lote de 3 viviendas. No es un problema difícil de solucionar. Lo único que necesitas es capacidad económica para la compra.

El hándicap, como te imaginarás, es que una vivienda en esta situación y con un okupa dentro, no se puede comprar con una hipoteca. En cualquier caso, tampoco te lo aconsejo si la finalidad de la inversión es un flip.

Personalmente no me gusta utilizar financiación hipotecaria para este tipo de operaciones. Las encarece y ralentiza todo el proceso. Y aquí, más que en cualquier otra inversión: el tiempo es dinero. 

Otro día te lo argumento con más detalle, de momento será suficiente con que te quedes con esto: en un flip quieres que tu dinero rote lo más rápido posible. A mayor rotación, mayor rentabilidad anualizada.

En mi caso, opté por un préstamo personal con un inversor que recibirá un interés anual a cambio de poner el dinero. Gestionar esta financiación es muy sencillo y solo requiere presentar la documentación a Hacienda para que tenga constancia del préstamo.

Si no lo comunicas a Hacienda, podrían sospechar de que se trata de una donación y sancionarte por no tributar por ello. Así que, hazlo correctamente y ahórrate un susto.

La parte positiva es que no deberás pagar nada por ello. Solo debes notificarlo: se trata de una operación sujeta (hay que comunicarla) pero a su vez exenta (no paga impuestos). 

Plano original de las 4 viviendas. Yo he comprado las 3 de la izquierda.

El siguiente problema que te comenté, es que solo había 1 cocina y 2 baños para las tres viviendas. Ya te imaginas cual es la solución aquí: "dinero y palabras".

Con un reformista que sepa lo que hace, no tiene por qué suponer mayor problema el levantar 2 cocinas donde no las había y añadir un tercer baño en el piso que no lo tenía. Eso sí, tú encárgate de hacer bien los números, porque la reforma puede dispararse.

Otro problema resuelto, con una solución parecida a la anterior, es el de que las viviendas estuviesen vandalizadas. En este caso, como nuestra intención era hacer una reforma integral de la vivienda (hablamos más adelante de la reforma que hicimos), no me preocupaba lo más mínimo.

Estas viviendas tampoco disponían de cédula de habitabilidad. Para poder solucionar este punto, te recomiendo que tengas un arquitecto de confianza con el que trabajes habitualmente. A mí me bastó con una visita rápida con mi arquitecto para confirmar que tras nuestra reforma no tendríamos problemas en obtener la cédula.

El penúltimo problema que te comenté es que no tenían conexión de luz y agua. Este problema es muy habitual cuando compramos viviendas de bancos o fondos de inversión. Sin embargo, si has pasado por este proceso sabrás que suele ser un auténtico dolor de cabeza. Siempre hay infinitas incidencias antes de conseguir el alta de los suministros.

En mi caso, conseguí agua en una de las viviendas y la hemos utilizado para realizar la obra de las 3 viviendas. Todavía hoy, con dos viviendas terminadas y una de ellas vendida, no he conseguido tener agua en las otras 2 viviendas.

Y el último problema, por llamarlo de algún modo, era la zona. Esto no es un problema como tal, siempre que el precio que pagues por la vivienda y tus números de proyección de venta vayan en consonancia con los precios de la zona.

Sin embargo, quería destacarlo porque si bien teníamos detectado este punto débil de la vivienda (quizás el único serio), hizo que varios potenciales compradores la rechazaran.

Aún así, en 2 meses hemos conseguido vender la primera vivienda solo 2.000€ por debajo de nuestro precio optimista. Resultado muy satisfactorio. Por supuesto, aquí la clave ha sido que el resto de factores de la vivienda (precio, reforma, diseño y decoración, terraza, etc) eran puntos fuertes y los supimos jugar adecuadamente.

La próxima semana se pondrá a la venta la segunda de las viviendas. Os iré informando en directo en el grupo de Telegram si también logramos venderla bien y rápido.

Antes de entrar en los pormenores de la reforma y ver los números de la operación -que sé que es lo que más curiosidad os genera- relajémonos un poco y veamos algunas imágenes del antes y después. 

Luego os cuento los detalles.

Vídeo del antes y después de la reforma

La reforma en detalle

Esta primera vivienda contaba con 3 habitaciones, un baño y una gran terraza, ubicada en la planta ático del edificio. En total tiene una superficie de unos 60 metros. 

La vivienda estaba vandalizada y en un estado lamentable ya que hacía años que no estaba habitada. Antiguamente, junto con las otras viviendas, había pertenecido a una residencia universitaria . 

Además, esta 1ª vivienda era el backoffice de la residencia, por lo que su estado era totalmente de origen.

Habitación donde se guardaban las llaves de la residencia

Siempre con la idea de encontrar el difícil equilibrio fino entre minimizar el gasto de la reforma y obtener un resultado lo más profesional posible, tomamos algunas decisiones. La primera fue la de no cambiar la distribución de la vivienda, ya que levantar paredes suele encarecer el proceso.

En cambio, lo que sí que hicimos fue tirar dos paredes. En concreto, las paredes laterales del comedor para ampliarlo y aprovechar el pasillo que lo rodeaba. Un espacio que se perdía sin sentido.

Esta habitación, que es la que tiene salida a la terraza, ahora es mucho mas espaciosa y además deja entrar luz al resto de la vivienda.

El comedor, sin el pasillo lateral. Antes y después de la reforma.

El punto fuerte de la vivienda ya te lo he dicho: la terraza. Teníamos claro que debía tener un resultado apetecible. El comprador debía desear organizar una cena el primer día de vida en la vivienda.

Conseguir eso con un presupuesto sin límite, es muy fácil.

Sin embargo, nosotros como inversores lo debíamos lograr con el mínimo gasto posible. Por este motivo nos limitamos a sanear el suelo e impermeabilizarlo, y pintar todas las paredes y barandillas.

Luego le añadimos césped artificial, una pequeña mesa y un par de sillas para que el potencial comprador se pueda imaginar una agradable cena. Y por supuesto, le añadimos unas pinceladas finales de homestaging.

Ya sabes: presupuesto ajustado pero consiguiendo el efecto que buscamos. 

Proceso de cambio de la terraza.

Por otro lado, tuvimos que crear una cocina donde no la había. Recuerda que este era uno de los problemas que solucionamos: solo había 1 cocina para las 3 viviendas.

Nos limitamos a encontrar la ubicación de la cocina original para facilitar su reconstrucción y nos aseguramos de que estuviese al lado del baño para facilitar la tarea del cambio de la instalación de agua.

Por cierto, no lo había mencionado pero sí: cambiamos toda la instalación eléctrica y de agua del inmueble. Este punto, aunque doloroso en el presupuesto, es muy apreciado por los compradores. Es uno de los grandes gastos que suele merecer la pena realizar.

Proceso de creación de la cocina desde cero

No te descubro nada si te digo que los 2 elementos más importantes de la vivienda para asegurarse una venta rápida son la cocina y el baño. Por este motivo, la otra estancia a la que le dimos cariño fue el baño.

En este caso, se cambió todo a excepción de las baldosas de las paredes que decidimos pintarlas. Si pudiésemos volver atrás, las cambiaríamos. Os cuento esto para que veáis mi proceso mental al tomar las decisiones y lo prudente que llego a ser. 

Al tratarse de la primera vivienda, no tenía claro hasta que punto sería rentable la operación. El tema de la zona me traía de cabeza y dudaba de si necesitaríamos rebajar mucho el precio de la vivienda para darle salida.

Por ese motivo, el German prudente me hizo tomar la decisión más segura y económica. Sin embargo, ahora a toro pasado y viendo la rentabilidad obtenida, la decisión hubiese sido otra.

En las otras dos viviendas que hemos reformado a continuación, sí que hemos cambiado todas las baldosas del baño consiguiendo un resultado mucho más espectacular. 

Además, Laia ha hecho una selección muy acertada (y atrevida) de colores, que ha dado como resultado un baño que enamora. Lo veréis muy pronto.

Proceso de cambio del baño

En la vivienda también se cambiaron todas las puertas por otras de color blanco, buscando potenciar esa luminosidad que os comentaba. Las ventanas se mantuvieron, a excepción de una que era de madera y que preferimos que cambiar.

En el suelo pusimos un laminado (la versión económica y resultona del parqué) con un efecto roble que le da un toque muy acogedor. Por supuesto, el zócalo lo pusimos del mismo color blanco que las paredes y no como el suelo -importante este detalle que no siempre se tiene en cuenta- y de perfil alto, que le da un aire de mayor calidad.

También cambiamos toda la iluminación de la vivienda, jugando con luces led en algunos puntos. 

Y por último, ¿hablamos de números?

Lo sé, lo sé. ¡Cuánto rollo para llegar hasta aquí!

Lo sencillo hubiese sido decirte, mira qué guapo soy y como gano dinero. Pero yo no soy así. Eso vende, pero prefiero decirte las cosas como son. Porque oye, la realidad a mí también me parece muy bonita.

Ahora sí que sí, veamos los números de la operación.

La rentabilidad obtenida ya la sabes: 50%.

De este resultado habrá que descontar los impuestos que pagaremos por el beneficio obtenido y la famosa plusvalía municipal, que ahora también se aplica a operaciones que se realizan en períodos inferiores a un año.

En mis estimaciones, siempre establezco 2 precios de venta: uno optimista que intentaré materializar y otro pesimista. Este segundo precio es aquel al que considero que venderé la vivienda rápidamente en pocos días o incluso horas.

En esta ocasión, mi precio optimista era de 99.000€ y el pesimista de entre 85.000€ y 90.000€.

Finalmente la vivienda se ha vendido por 97.000€, ligeramente por debajo de nuestro precio optimista. Y la venta se ha materializado en 2 meses.

Escenarios de venta de la operación

Nuestra estrategia de lanzamiento es la siguiente: la vivienda salió a mercado por encima del precio optimista (108.000€) y tras las primeras visitas y siempre manteniendo una comunicación fluida con la inmobiliaria, decidimos rebajarla por debajo del precio psicológico de los 100.000€.

Como siempre, te recuerdo la importancia de tener inmobiliarias con las que confíes y con las que puedas trabajar como un verdadero equipo. Soy consciente de que esto no siempre es fácil, pero créeme si te digo que esta es buena parte del éxito.

Y por último, me gustaría compartir contigo las principales partidas de la inversión realizada en la vivienda. Espero que toda esta información te ayude a seguir evolucionando como inversor inmobiliario:

• Cambio de la instalación eléctrica: 2.248€
• Cambio de la fontanería: 900€ 
• Resto de la mano de obra para toda la reforma: 7.600€
• Muebles de la cocina + electrodomésticos: 1.348€
• Resto de materiales (puertas, baño, baldosas y parquet): 3.349€
• Boletines (agua + luz), memoria luz y cédula habitabilidad: 543€
• Impermeabilizar tejado (repercusión 1/3 del total): 583€/vivienda

¿Qué te ha parecido? ¿Te ves capaz de hacer algo así? Cuéntamelo en los comentarios.