¿Es posible vivir de las rentas inmobiliarias? ¿Nos pondrá el banco algún límite al número de hipotecas que solicitemos para invertir? ¿Se puede alcanzar la libertad financiera invirtiendo en fondos indexados?
Si estás leyendo este artículo es porque ya has leído la 1ª parte. De no ser así: empieza por aquí. Una vez la hayas leído, vuelve a esta 2ª parte del artículo.
A modo de recordatorio, acuérdate que en la 1ª parte del artículo vimos:
- ¿Cómo se escala el modelo de inversión inmobiliaria?
- ¿Es posible escalar la inversión inmobiliaria aprovechando la financiación?
- Las premisas en las que se basa nuestro ejercicio práctico (si no las recuerdas, léelas de nuevo)
- ¿Cuánto dinero se necesita para vivir de rentas?
- ¿Cuánto dinero debes ahorrar para invertir en una vivienda (con financiación)?
- ¿Es posible alcanzar la libertad financiera mediante las rentas inmobiliarias?
- Cómo se genera el efecto bola de nieve con los alquileres
Y ahora continuemos donde lo dejamos, pero antes déjame recordarte algo importante:
Lo de hoy es pura fantasía. Un ejercicio teórico para demostrar algo. Yo no te recomiendo en ningún caso seguir al pie de la letra lo que vas a ver a continuación. Yo no quiero que te endeudes hasta el límite. Mi única intención es ver hasta qué punto se puede llevar el endeudamiento al límite y si puede llegar a tener sentido.
En esta 2ª parte del artículo, me gustaría empezar analizando uno de los principales problemas que nos encontramos a la hora de escalar el modelo de inversión en viviendas para alquiler mediante la financiación: la capacidad de endeudamiento y sus límites.
¿Cómo afecta la inversión en viviendas por alquiler a nuestra capacidad de endeudamiento si usamos financiación?
Estoy seguro de que alguno de vosotros, tras leer la 1ª parte del artículo, estará pensando: ¡estupendo German!, pero cuando nuestra querida pareja del ejemplo vaya a pedir una nueva hipoteca, el banco no se la concederá.
Veamos a continuación si en algún momento el banco no les concederá más financiación al superar su capacidad de endeudamiento. Esto invalidaría claramente nuestra hipótesis inicial.
¿Cuál es la capacidad máxima de endeudamiento de la pareja?
Sabemos que la 1ª hipoteca supone una cuota de 140€, la 2ª representa 124€ y la 3ª y sucesivas 109€/mes.
Además, sus ingresos netos son de 39.000€ (19.500€ cada uno) y el banco les permite endeudarse como máximo un 40% de sus ingresos (este % puede variar según la entidad financiera). Eso se traduce en que pueden pagar mensualmente 1.300 € en concepto de hipotecas.
Con esos 1.300€, (teóricamente) podrán llegar hasta la 11ª hipoteca, que en acumulado les va a representar 1.245€ de cuotas mensuales.
Pero ojo, que aquí se vuelve a hacer la magia. Detrás de esas 11 hipotecas, hay 11 viviendas que producen 11 alquileres por un total de 4.840€/mes.
Debes saber que hay bancos que no tienen en cuenta los ingresos de los alquileres para calcular tu capacidad de endeudamiento o que solo tienen en cuenta un % de los mismos. Sin embargo, hay muchos bancos que sí computarán estos ingresos para dicho cálculo.
Deberás hablar con cada banco para ver si los tienen en cuenta y bajo qué condiciones.
Recuerda que este artículo no es ninguna recomendación para que vayas a endeudarte a lo loco y sin consultar a un profesional. SIEMPRE debes hablar previamente con tu banco para ver si vas a poder solicitar financiación y en qué condiciones.
Sigamos.
De este modo, si tenemos en cuenta todos los ingresos por alquiler, llegados a la 11ª vivienda la capacidad máxima de endeudamiento de la pareja no sería los 1.300€ calculados previamente, sino 3.236€/mes.
Esta cifra es el resultado de sumar 1.936€, que es el 40% de los ingresos por alquiler, a los 1.300€ que tienen de capacidad de endeudamiento por sus ingresos del trabajo.
(Nota: si quieres ser más prudente en los cálculos, suma solo el 50% de la parte de los alquileres)
Gracias a estos nuevos ingresos por alquiler, a pesar de tener un endeudamiento elevado en relación con sus ingresos del trabajo, si nos fijamos en la foto global y añadimos los ingresos por alquiler, el endeudamiento de la pareja será más bien reducido.
Fíjate a continuación cómo va evolucionando la ratio de endeudamiento cada año teniendo en cuenta los alquileres y sin tenerlos en cuenta:
Cómo has podido ver, si no tenemos en cuenta los nuevos ingresos por alquiler, su ratio de endeudamiento llega a niveles peligrosos. Sin embargo, al añadir los ingresos procedentes de los alquileres, la ratio de endeudamiento se reduce drásticamente.
Además, otro punto favorable que no siempre tenemos en cuenta es que al añadir alquileres a su cartera (mayor diversificación en inquilinos) sus ingresos se vuelven cada vez más estables. Cuando hay menor número de viviendas, un solo inquilino moroso supone un % elevado de los ingresos y lo mismo ocurre a la inversa.
Este punto que no siempre lo tendrá en cuenta el banco, para nosotros como inversores sí debe tener importancia y entenderlo nos permitirá comprender por qué nuestra cartera será más robusta a medida que se añadan nuevas viviendas.
Una cartera pequeña con 2 o 3 inmuebles será más fácil que se encuentre ante un cisne negro y el 100% de los inmuebles estén vacíos o incluso que ninguno de sus inquilinos pague el alquiler. Mientras que una gran cartera, con por ejemplo 30 inmuebles, tendrá una probabilidad menor de tener el 100% de impagos.
El hecho de diversificar en un mayor número de inmuebles, de algún modo contra intuitivamente nos reduce el riesgo ante potenciales impagos.
¿Qué ocurre si soy un solo inversor?
Seguramente muchos de vosotros o bien no tenéis pareja o esta no tiene ingresos o incluso no quiere participar en esta aventura. En la 1ª parte del artículo, vimos el ejemplo utilizando la economía de una pareja de inversores.
Veamos brevemente qué ocurriría cumpliendo las mismas premisas del ejercicio anterior pero con un sólo inversor.
La ventaja es que al ser sólo una persona los ingresos que necesitarás para vivir de rentas también serán menores. Tienes una capacidad de ahorro y endeudamiento menor, pero también tienes que conseguir un objetivo menos ambicioso.
Para el cálculo utilizaremos las mismas premisas iniciales del ejercicio anterior, aunque rebajaremos el ahorro inicial a la mitad (10.000€) y los ingresos a un solo individuo: 24.395 € (brutos) que equivalen a 19.500 € netos. En consecuencia, su ahorro anual se reducirá también a 5.850€.
Si metemos estos datos en la coctelera nos sale lo siguiente:
Al ser un solo individuo lógicamente su capacidad de crecer es más reducida, pero también sus necesidades de ingresos serán la mitad.
Podemos observar que cada 2 años puede comprar una nueva vivienda y que a partir del 8º año, el cash-flow generado se ha disparado hasta permitirle comprar 1 vivienda / año. Esto a su vez hará que la bola de nieve empiece a crecer con más fuerza a partir de este punto.
En conclusión, un único individuo tardará aproximadamente el mismo tiempo que una pareja en hacer que la bola de nieve crezca y en conseguir un cash-flow equivalente a sus ingresos.
BONUS 1: ¿Qué ocurriría si nuestra pareja decide destinar su ahorro a fondos indexados para tratar de alcanzar la libertad financiera?
Una de las principales alternativas de inversión que yo me planteo (imagino que muchos de vosotros también) es la inversión vía fondos indexados. Ya he comentado abiertamente en varias ocasiones que es la inversión que he elegido para canalizar los ahorros de mis hijos.
Para este cálculo, mucho más sencillo de realizar, utilizaré una calculadora de interés compuesto que nos proyectará la cifra acumulada dentro de cierto plazo de tiempo.
Recordemos que la capacidad de ahorro de la pareja era de 11.500€/año y la rentabilidad objetivo de los fondos indexados (en un supuesto optimista) será de un 8% de rentabilidad anual.
Además, partimos de los 20.000€ ahorrados. Todo igual que en el ejercicio anterior.
Veamos qué ocurre pasados 20 años:
Fuente: https://a2-finance.com/
Tras 20 años reinvirtiendo toda la rentabilidad obtenida y añadiendo anualmente 11.500€ de sus ahorros, obtendremos un capital de 661.583€.
Podemos observar como en el gráfico la zona de color verde a medida que pasan los años va tomando mayor relevancia. Esta es la parte de la rentabilidad obtenida. Dicho de otro modo, vemos como la fuerza del interés compuesto también hace su aparición en esta inversión.
La regla del 4%
Sin querer profundizar en el tema, se dice que si retiramos un 4% anualmente de nuestro fondo indexado (sumándole la inflación anual), no deberíamos llegar nunca a quedarnos sin capital. Es como una "tasa segura de retiro".
Si te interesa, puedes ampliar esta información en este artículo del blog de La hormiga capitalista.
Asumiendo como válida esta cifra del 4%, tras 20 años la pareja podrá retirar 26.463€ / anuales (antes de impuestos).
Si lo comparamos con el ejercicio que hicimos para ver cómo vivir de rentas con inversiones inmobiliarias en alquiler, tras sólo 11 años invirtiendo en inmuebles, el cash-flow generado ya era prácticamente del doble (46.968€). Te puedes imaginar cómo será tras 20 años donde el efecto bola de nieve se habrá vuelto más exponencial todavía.
Esta gran diferencia se debe a 2 factores que hacen de palanca en la inversión inmobiliaria:
- La inversión en inmuebles se beneficia de endeudamiento barato --> nos endeudamos al 1,5% para reinvertir ese dinero al 10% (bruto). Esto no ocurre en casi ninguna otra inversión.
- La capacidad de ahorro no se limita a los ingresos de nuestro trabajo. Se añade el esfuerzo ahorrador de nuestros inquilinos que nos ingresan los alquileres cada mes. Al añadir los ingresos de otras personas, hacemos que no exista un límite a nuestra capacidad de ingresar.
¿Con esto quiero decir que no haya que invertir en fondos indexados?
Para nada. Es mi 2ª inversión favorita. Sin embargo, si tuviese que elegir solo un tipo de inversión, claramente me decantaría por la inversión inmobiliaria.
Por suerte, no tenemos que elegir.
Por ejemplo, para mi hijo (2 años) me gusta invertir todo lo que ahorramos de manera progresiva en fondos indexados. Creo que es un magnífico producto para un horizonte de inversión tan largo como el suyo.
La inversión en fondos indexados no tiene las 2 grandes ventajas que acabo de explicarte, pero, en cambio requiere de mucho menos trabajo para hacer el seguimiento. Debes valorar cuál prefieres en cada momento.
Nota: los cálculos que acabamos de hacer no tienen en cuenta los impuestos. Los retiros de los fondos de inversión deberán tributar, del mismo modo que lo harán los ingresos por alquiler.
La idea de la comparación no era hacer un cálculo 100% preciso, que además podrá variar para cada persona. Lo que se pretende con este ejercicio es mostrar cómo trabaja el interés compuesto y el endeudamiento en distintos escenarios y tipos de inversión.
BONUS 2: Cuál es la opción más equilibrada (según mi opinión) y la que yo mismo realizo:
Si me sigues en mi canal de Telegram sabrás que estoy realizando varias operaciones de "Compra-reforma-venta" con objetivos de rentabilidad de entorno al 30% (probablemente más, pero esto lo iremos comentando en Telegram).
Además, si hace tiempo que estás por aquí, sabrás que mi cartera de pisos en alquiler tiene sólo el 50% de los pisos hipotecados y con un % de deuda sobre el valor de compra relativamente bajo (70% aproximadamente) y sobre el valor de mercado todavía más bajo.
Con esto, consigo que mi modelo sea más robusto. Es cierto que no aprovecho todo el poder del endeudamiento (te permite escalar más rápido y mejora la rentabilidad), pero también es cierto que yo duermo mucho más tranquilo.
El menor endeudamiento me da mayor tranquilidad. Como siempre digo, no hay un modelo de inversión para todo el mundo. A mí me gusta invertir así y tú debes valorar lo que mejor se adapta a ti.
¿El principal problema?
Para tener un modelo así de robusto, o bien tienes una capacidad de ahorro bestial o tardas mucho en escalar el número de viviendas. Recuerda que según el ejercicio que hemos visto, necesitamos 53.000€ para comprar una vivienda.
La solución (mi solución):
Si no tienes esa capacidad de ahorro (ni activos que puedas hacer líquidos para invertir en inmuebles), la alternativa sería buscar algún sistema para aumentar tu capital disponible.
Debes mirar a tu alrededor para ver cómo puedes conseguirlo.
Yo lo hago mediante operaciones de "compra-reforma-venta". Haciendo números "gordos" si vendes una vivienda por 130.000€ con un margen del 30%, te llevas 30.000€ de beneficio.
Aquí habrá que descontar impuestos, pero ya ves que es un buen método para generar capital que luego podrás utilizar para invertir en inmuebles de alquiler.
Si te parece interesante, más adelante trataré de escribir un artículo donde explique con más detalle este método mucho más robusto y que a mí tanto me gusta.
Y ahora, ¿qué?
Estoy seguro de que a lo largo del artículo habrás encontrado algún "pero". Mi consejo, es que te centres en encontrar las soluciones a esos "peros". Por ejemplo:
- ¿Tus ingresos son inferiores a la media? >> Céntrate en incrementarlos o, en su defecto, haz un mayor esfuerzo en ahorro (acuérdate que a medida que generes rentas podrás relajar tu ahorro).
- ¿Eres una sola persona? >> También necesitarás menores ingresos para vivir. Ya lo has visto en los cálculos que he hecho para una sola persona.
- ¿No te quieres endeudar en exceso? >> Lo entiendo. Entonces puedes ahorrar más o ir más lento en el ritmo de construcción del patrimonio. También puedes buscar nuevas fuentes de ingresos para mejorar tu capacidad de ahorro tal y como te acabo de explicar.
- ¿No tienes conocimientos y no sabes por donde empezar? >> Fórmate. En vivirderentas.net encontrarás mucho contenido que te ayudará en este camino. Desde la humildad, también puedo ayudarte con mi experiencia en mis mentorías inmobiliarias.
- ¿No sabes donde encontrar pisos con esas rentabilidades? >> Sal a la calle e insiste y si es necesario busca en otra zona geográfica. Recuerda que tanto si crees que existen como si no, probablemente estés en lo cierto. Así que de ti depende.
- ¿Tu situación es distinta a la descrita en el artículo? >> Lo sé. Es muy probable. De lo que estoy seguro es de que el artículo te inspira y podrás adaptar algunas ideas a tu realidad.
- El artículo no está haciendo bien los cálculos >> Para los que me habéis escrito diciendo que en el artículo no se han descontado los impuestos, no tiene en cuenta períodos vacíos o cualquier otra variable: recordad que no se trata de hacer el cálculo perfecto. ¡Tampoco hemos tenido en cuenta que los alquileres se incrementan por el IPC! ¿Te imaginas el efecto de este incremento a largo plazo? 🙂 La idea era ver cómo trabajan ahorro, inversión y endeudamiento a largo plazo.
- ¿Ves cualquier otro tipo de problema o traba? >> Céntrate en encontrar la solución a dicho problema. Recuerda que nos convertimos en "solucionadores de problemas".
Este artículo no pretende ser una hoja de ruta a seguir para nadie, ni siquiera si cumples exactamente las premisas iniciales del ejercicio.
En el artículo hemos podido demostrar matemáticamente cómo funciona un escalado de inversión en viviendas por alquiler y qué ocurre a medida que aparece la fuerza del interés compuesto. También hemos podido ver el efecto del incremento de la deuda (y de los alquileres) en nuestra capacidad de endeudamiento.
Soy de la opinión de que con ejercicios prácticos es como mejor se puede entender la teoría. Así que, aún sabiendo que el ejercicio no es perfecto, creo que nos ha permitido resolver algunas de las principales dudas que soléis plantearme.
Os leo en los comentarios....
Hola Germán. Muchas gracias por tu post, me ha servido para validar algunas ideas.
Aún así, me sigue llamando la atención la media de coste de tus viviendas (45000€ en buen estado). ¡¿Dónde!? ????
Si me pudieras orientar en si lo haces en ciudades cercanas a tu residencia o si compras por toda España en búsqueda de mayor rentabilidad/oportunidad, por favor.
¡Sigue así, te leo en el próximo post!
Hola Ramon!
En mi caso compro cerca de mi residencia, pero conozco muchos inversores que tienen que desplazarse para encontrar esas oportunidades. Dependerá de lo que tengas cerca.
Un abrazo.
Hola Germán,
En el caso de que el inversor quiera realmente vivir de las rentas lo antes posible, ¿cómo se consigue la financiación?
Supongamos que dispongo ya de 4 inmuebles en propiedad y vivo de las rentas que me generan, para seguir creciendo ¿es posible conseguir financiación así, sin una nómina?
Saludos
Hola Emilio, seguramente posible es, aunque difícil seguro. En mi caso, siempre lo he hecho con una nómina y luego reforzando con los alquileres.
No conozco ningún caso de un inversor que lo haga solamente con los alquileres, aunque como te digo, técnicamente al haber entidades que nos tienen en cuenta los alquileres, debería de ser posible.
Un abrazo.
Gracias por responder, sí, la verdad es que de momento suele contar poco los activos de que uno disponga cuando realmente en mi opinión son algo más "seguro" que un salario.
En cuanto al sistema, si llegado a un número de inmuebles además vas haciendo una rotación de cartera, puesto que compras siempre por debajo de mercado, suele quedar un margen en cada operación de venta. Esto es difícil de cuantificar pero es algo también a tener en cuenta.
Hola Germán. Gracias por tu artículo!
Me preguntaba que rebaja habría que conseguir en el precio de compra de un inmueble 120000€ para que no interese endeudarse al 1,5% para reinvertir ese dinero al 7% (bruto).
Saludos.
Hola Juan!
No entiendo bien lo que me preguntas, ¿Puedes desarrollar más tu duda?
Entiendo que cualquier precio de compra puede interesar endeudarse al 1,5% y reinvertir ese dinero a una tasa mayor…
Perdona Germán, olvide añadir *cuando se paga al contado* en lugar de usar financiación.
He notado, en algunas operaciones, los vendedores están dispuestos a ofrecer una rebaja más agresiva en el precio de venta siempre y cuando el activo se pague al contado y se escriture en una semana, bien porque necesitan el dinero urgentemente, se quieren quitar el activo de encima lo antes posible, tienen la garantía de que sera vendido (he visto casos en los que el comprador no ha podido conseguir financiación tras pasar un tiempo y no poderse realizar la venta),…
Además, cuando se paga al contado el comprador tiene menos gastos (intereses, tasación,…).
Por eso me preguntaba, que rebaja habría que negociar/conseguir en el precio de compra por parte del vendedor para que interese/sea beneficioso pagar al contado (asumiendo que tenemos el dinero) y no endeudarse. Tiene sentido pagar al contado y no usar apalacamiento? Y si tiene, que números habría que hacer para obtener mayor rentabilidad (que endeudándose)? Es algo que valoras cuando compras tus inmuebles?
Gracias!
Hola Juan!
Gracias por desarrollar. Ahora si entiendo bien tu pregunta.
Creo que no se puede establecer un nivel a partir del cual pueda interesar pagar al contado. Creo que es un tema más de estrategia. Quiero decir que si mi modelo utiliza el endeudamiento para potenciar el ROCE, difícilmente me interesará jugar con el pago al contado, porque el ROCE se ve muy penalizado. En ese caso teórico (no es mi caso), puede interesar perder la oportunidad y seguir buscando un vendedor que nos acepte una buena rebaja aún teniendo que esperar a que nos concedan la hipoteca.
En mi caso por ejemplo, como mi modelo es más flexible y no abuso del endeudamiento, puedo permitirme esa concesión y decidir si una operación la veo muy buena y tengo el dinero, comprarla mediante cash. Y luego, te añado una nueva opción (que justo estoy haciendo ahora mismo), que si tienes el dinero puedes comprar, reformas y luego tratar de pedir la hipoteca a posterioridad incluso en base al valor de tasación. De este modo, ganas lo mejor de todas las opciones: aprovechas la compra rápida con el descuento que te ofrece el vendedor a cambio y consigues mejorar la rentabilidad vía ROCE al hipotecar luego. Y para rematar, consigues hipoteca sobre valor de tasación, con lo que te financian 100% de valor de compra o incluso por encima. En estas operaciones suelen financiar 60% valor tasación, pero si has hecho bien los deberes puede ser el 120% del valor invertido (como es el caso de mi operación actual).
Un abrazo.
Gracias Germán por tu respuesta!
La opción que comentas es super interesante pero cómo presentas la operación a bancos para conseguir una hipoteca a posteriori? Normalmente dan hipotecas para comprar inmuebles pero si la propiedad ya está comprada…
Es más difícil pero también se puede hacer. Yo lo he hecho y conozco otros inversores que también 🙂
Hola German, primero gracias por el artículo, muy interesante.
Una duda, no acabo de entender este último punto. Cómo puede ser que si financian sólo el 60% del valor de tasación se corresponda con el 120% del valor invertido? Entiendo que la reforma mejorará el valor pero tanto? El gap sería un 30% por el descuento y otro 30% por la reforma quieres decir? Son porcentajes muy ambiciosos en ambos casos, no?
Hola Mario!
En mi caso la reforma mejora el valor de tasación y además, la realidad es que compro por debajo del precio de mercado. Así que si sumas esas dos variables ya lo tienes.
Por cierto, me refería a que te financian por ejemplo el 120% del valor de la compra ,no del valor invertido. Imagino que ahí es donde no te cuadraba. Depende de cada operación, en la que yo estoy ahora trabajando los números salen así y me financian como el 130 o 140% del valor de compra. De la inversión me financian como un 90%.
Un abrazo.
Un abrazo.
Hola German, muy interesante que se puede sacar hipoteca aposteriori , desconocia ese dato, muchas gracias y salduos de Buenos Aires..
Gracias Germán por poner luz en este tema hahaha
Sería muy interesante saber qué bancos cuentan los ingresos por alquileres como si fueran del 50%. Te propongo que lo preguntes por telegram y que la comunidad hable de sus experiencias.
Hola Pere, la verdad es que no hay reglas escritas sobre este punto. A lo largo de mi experiencia he visto como este tema va variando, seguramente en función de las necesidades de la entidad y de sus criterios de riesgo del momento.
Por supuesto, también cada oficina / director puede tener atribuciones de riesgo y hacer interpretaciones distintas.
Un abrazo.
Me encantan este tipo de artículos Germán. Espero que el curso de Balio esté yendo muy bien, me ha salido el vídeo en Facebook y te ha quedado muy chulo y profesional. Enhorabuena.
Gracias Jorge! va muy bien, especialmente a juzgar por los comentarios de los alumnos 🙂
Un abrazo.
Gracias Germán por el post.
Te doy mi opinión al respecto y es que yo hago un mix de las dos inversiones. Inmuebles y fondos de inversión.
Utilizo la compra de inmuebles para apalancarme y me llevo a fondos de inversión los rendimientos por trabajo (después de pagar gastos básicos e hipoteca) y los ingresos por alquiler de los inquilinos. Así diversifico entre inmuebles y varios fondos.
saludos…
Estupendo Eduardo. Me parece buena idea la de diversificar…yo en mi caso de momento prefiero tener todos los huevos en la misma cesta, pero en algún momento a futuro probablemente haga algo por el estilo.
Un abrazo.
Gracias por tu artículo se le saca mucho jugo.
En mi caso ,el principal problema que veo es que las entidades te cierran la puerta para financiar segunda vivienda, o te la financian al 70% del valor de compra y esa cantidad requiere que tengas mucho ahorro.
Saludos.
Buenas German,
te sigo desde hace un tiempo, la verdad que me parecen muy interesante tus podcast, éste artículo y los vídeos que has empezado a subir a Youtube. Creo totalmente en el modelo que planteas porque yo mismo he empezado a ejecutarlo y ya tenemos nuestra primera vivienda y alquilada para estudiantes. Lo único que veo es que se basa en una capacidad de ahorro muy bestia por lo menos para mi entorno (clase media trabajadora). Por desgracia vivimos en una sociedad en la que subimos nuestro nivel de vida muy rápido conforme se incrementan nuestros ingresos y ya cuando tienes dos peques en casa ni te digo… seguros privados, extraescolares, ropa, etc. qué te voy a contar… por lo que lo más complicado en este momento es llegar a unos niveles de ahorro considerables y que lo único que consiguen dispararlos es esa primera renta, por lo que en mi caso… veo que los 3-4 primeros años el proceso es algo más lento, pero me gusta tu enfoque aunque lo único eso lo veo al alcance de gente muy disciplinada en cuanto a sus ahorros. Gracias por el aporte y me gustaría si te planteas en el futuro hacer algún artículo así de transparente sobre tema fiscalidad porque no todo el mundo lo habla abiertamente y para mí por ejemplo está siendo una locura, entre los mismos gestores que consulto dependiendo de cada uno dice una cosa diferente, en mi caso alquiler para estudiantes, no hay transparencia y seguro que tu ya tienes una experiencia importante para tener los conceptos bastantes claros o para que podamos aprender al menos.
Gracias nuevamente. Un abrazo.
Hola Sergio,
gracias por tus palabras.
Sobre el tema de fiscalidad, tienes un artículo muy completo en este mismo blog 🙂
Un abrazo.
Hola German!! Muchísimas gracias por tu post! estoy devorando el contenido que tienes en la red, es de muchísima calidad!!
¿Cómo podría contactar contigo por email?
Saludos desde Bilbao 😉
Hola Rachel!
Muchas gracias a ti por seguirme 🙂
puedes escribirme a german@vivirderentas.net
Hola Germán, muchas gracias por tu aporte! Es un gran contenido que ya me he guardado en mi lista de favoritos ????
Para entender bien los puntos anteriores tratados.
Tengo una propiedad libre de cargas que me costó entre compra+reforma+impuesto = 70K aproximadamente.
Actualmente esta tasada en 120k, pero el banco solo me dará el 70% del valor de compra de la nueva operación, cierto??
Muchas gracias de nuevo!
Un saludo. 🙂
Hola Rubén!
Dependerá de cada banco, los hay que incluso te financiarían un % (70-80 seguramente) sobre valor de tasación, lo que probablemente se traduzca en mayor importe. Esto no es habitual ni todos te lo ofrecerán, pero si que se puede conseguir (yo mismo lo estoy haciendo en la actualidad…espero contarlo pronto en un post). Te tocará hacer ronda de bancos y ver lo que consigues.
Un abrazo.
Buenas tardes, gracias por todos tus consejos.
Una consulta:
Hablas de los ingresos de la pareja como si se tratarán de un solo ente. Pero no sería más fácil, si la pareja no está casada, que cada uno haga las compras a su nombre?
A la hora de tener seis viviendas compradas, cada comprador "solo" tendría tres hipotecas.
Claro que el porcentaje de endeudamiento sería el mismo pero igual de cara al banco sería más fácil. (Aunque comprar solo una vivienda no siempre este "bien visto"
Hola José, el hecho de comprar juntos o separados me temo que tiene más a ver con los objetivos de uno y del otro de la pareja.
En cuanto al endeudamiento y al número de hipotecas, no debería de afectar, ya que la capacidad de endeudamiento se calcula en base a la suma de todos los ingresos.
Lo que si que podría beneficiar es que puedan conseguir ambos hipotecas de 1a vivienda para sus primeras compras (más económicas y mayor %), y eso si lo hacen juntos se reduciría en número de operaciones.
Un abrazo.
Hola Germán:
Me acaba de estallar la cabeza. Eso es precisamente lo que yo pretendo hacer, aunque no me veo con 11 hipotecas. Creo que para ser más realistas habría que quitar 100€ mensuales al beneficio de cada vivienda por mes y también añadir a la compra posibles reformas, porque las viviendas que yo encuentro por ese precio hay que hacerles un buen lavado de cara. Pero de todas formas me han encantado tus dos artículos.
Un saludo.
Hola Jesús!
jaja
Sí, está claro que los números es muy difícil hacerlos exactos. También habría que tener en cuenta por el lado positivo que los alquileres se incrementan al calor de la inflación.
Un abrazo.
Genial el artículo. Mañana firmo mi primer contrato de arras de compra de piso para alquiler y en un mes la hipoteca. Espero que sea el primero de varios pisos en los próximos años.
Estupendo Óscar!
Espero poder seguir viendo como vas poco a poco haciendo crecer esa cartera.
Un abrazo.
Germán, me encanta tu podcast. Me inspiras mucho.
Me parece súper acertada tu manera cautelosa e inteligente de invertir sin endeudarte hasta las cejas.
En mi caso aún estoy empezando. En octubre del 2021 compré un piso en el centro de León (41000€) cuya reforma se me fue de las manos (30000€). Lo he destinado al alquiler vacacional… a ver cómo va la cosa.
Ahora llevo un par de meses leyendo mucho e intentado encontrar otro piso para invertir pero esta vez haciendo mejor los números.
Me gustaría preguntarte cómo puedo entrar en zona 3 y cuánto cuesta.
Muchas gracias por toda la información de compartes.
Un saludo
Hola Ana!
ES la forma en la que yo veo las inversiones. Seguramente para muchos pintando números encima de un papel ,debería de ser más arriesgado ,pero yo siempre defiendo que debemos entender quienes somos y cómo convivimos con el riesgo.
En mi caso, el resultado de este ejercicio es lo que ves 🙂
Sobre Zona3, seguramente abriremos en septiembre, aunque es probable que antes abramos una ventana de 24-48horas para que entréis todos los que me estáis preguntando últimamente y que sois muchos. Así aprovecháis el verano para poneros al día con todo el contenido que ya hemos creado en estos primeros 4 meses.
Un abrazo.