¿Es posible vivir de las rentas inmobiliarias? ¿Cuánto dinero necesitamos para invertir en una vivienda y generar rentas por alquiler? ¿Nos pondrá el banco algún límite al número de hipotecas que solicitemos para invertir?
Como sabrás, recientemente he lanzado mi servicio de mentorías inmobiliarias dónde muchos me hacéis la misma pregunta: ¿Cómo se escala el modelo de inversión inmobiliaria?
¿Estás preparad@ para el artículo de hoy?
No se por qué te lo pregunto. Respondo yo por ti: no lo estás.
Hoy dejaré de lado el German que conoces. Al German prudente que trata de calmar a aquellos que pretenden comprar 5 pisos en 2 días y endeudarse hasta las cejas.
Hoy he rescatado esa camiseta que tenía en el fondo del cajón, con la portada del mejor disco de Extremoduro impresa en el pecho: Agila.
Me he peinado con el pelo en forma de cresta y unos tejanos agujereados.
Estás flipando....lo sé. Pero te aseguro que era necesario. Hoy la ocasión se lo merece.
Y ahora mírame. Sí, te estoy mirando fijamente a la cara. De tú a tú, para decirte algo:
Lo de hoy es pura fantasía. Un ejercicio teórico para demostrar algo. Yo no te recomiendo en ningún caso seguir al pie de la letra lo que vas a ver a continuación. Yo no quiero que te endeudes hasta el límite. Mi única intención es ver hasta qué punto se puede llevar el endeudamiento al límite y si puede llegar a tener sentido.
Venga, pongámonos serios que el asunto lo merece. Busca un sitio cómodo donde puedas estar concentrad@, en una habitación tranquila y prepárate.
Necesito toda tu atención.
¿Cómo se escala el modelo de inversión inmobiliaria?
La respuesta, difícilmente sintetizable en un artículo, pasa por una mezcla de ahorro, disciplina y un uso responsable de la financiación. Esa es, explicada brevemente, mi receta para conseguir poco a poco que la fuerza del interés compuesto haga su magia.
Bien, ahora que lo pienso, no puedo sintetizarlo tanto. Para ser justos, debo decir que en mi receta además recomiendo aprovechar la fuerza del "Comprar-reformar-vender" como palanca para aumentar nuestro capital disponible (crecerás más rápido y necesitarás endeudarte menos). Esto se traduce en un crecimiento mucho más sano.
Sin embargo, hoy voy a salirme de mis recomendaciones habituales y voy a llevar a cabo un ejercicio matemático en el que que llevaremos el modelo del endeudamiento al límite para ver si es matemáticamente posible y sus consecuencias (positivas y negativas).
Aún a sabiendas de que me puedo hacer pesado, te voy a repetir varias veces a lo largo del presente artículo este tipo de mensajes: yo no recomiendo llevar al límite nuestra capacidad de endeudamiento tal y como veremos a continuación.
Yo siempre recomiendo un modelo más equilibrado y en consecuencia más robusto, en el que se aproveche la fuerza del endeudamiento pero donde el ahorro tenga un peso mucho más importante. Es importante crecer, pero hay que hacerlo de manera sostenible y sana.
Una vez he dejado este mensaje claro, veamos hasta donde se podría llegar escalando la inversión en viviendas vía endeudamiento mediante un ejercicio práctico. Spoiler: al final del artículo también vemos alternativas de escalabilidad más sanas con las que yo me siento mucho más cómodo.
Desde una visión estrictamente matemática: ¿es posible escalar la inversión inmobiliaria aprovechando la financiación?
Habitualmente, en cualquier libro o artículo cuyo contenido sea medianamente largo, el principio se suele escribir al final. Una vez el resto del texto ya ha cogido forma.
En esta ocasión, he querido hacerlo justamente al revés.
Me dispongo a continuación a redactar el presente artículo como si de un experimento científico se tratara: tengo una hipótesis y voy a tratar de demostrarla.
Mi hipótesis es que cualquier persona media con los conocimientos adecuados y un enfoque correcto puede lograr vivir de rentas en un período de años razonable.
¿Estaré en lo cierto o deberé aceptar mi error?
Premisas en las que se basará nuestro ejercicio
Premisas:
IMPORTANTE: Recuerda que se trata de un ejercicio teórico. Mi modelo de inversión y el que recomiendo a todo aquel que me pregunta no se basa en seguir estos pasos y endeudarnos constantemente. En mi modelo trato de generar mayor ahorro e invertir de una forma mas "sana" sin abusar del apalancamiento. Es probable que el resultado desde el punto de vista de la rentabilidad no sea el óptimo, pero mi sistema es mucho más robusto y yo duermo más tranquilo.
Lo que vamos a ver es un ejercicio teórico para demostrar si es posible alcanzar la libertad financiera en un tiempo razonable utilizando el ahorro constante y el endeudamiento.
¿Cuánto dinero se necesita para vivir de rentas?
Empecemos por el principio. Si queremos determinar si es posible alcanzar la libertad financiera mediante las rentas inmobiliarias, primero debemos determinar qué significa vivir de rentas.
Coincidiréis conmigo en que, dadas las premisas que hemos establecido al comienzo, lo que tiene sentido es que el objetivo de rentas mensual debería coincidir (por lo menos) con el sueldo de la pareja objeto de nuestro estudio: 19.500€ netos (cada uno). Esto son 1.625€ netos/persona al mes.
¿Cuánto dinero debes ahorrar para invertir en una vivienda (con financiación)?
Ahora que hemos establecido un objetivo de rentas mensual, veamos el dinero que necesitamos para realizar cada inversión.
Debemos determinar cuál será la inversión tipo de nuestra pareja, el dinero que necesitará tener ahorrado, qué parte le financiará el banco y el coste total de la inversión.
Si analizo mi cartera, el precio medio de adquisición debe rondar los 45.000€ y en la mayoría de las viviendas que tengo en cartera de alquiler no he tenido que hacer una gran reforma. Para ser más conciso, han sido todo lavados de cara y me han supuesto como máximo unos 2.000-3.000€.
Si estás pensando en las grandes reformas que comparto en mi Canal de Telegram, recuerda que cuando me meto en una gran reforma no suele tratarse de una vivienda que voy a destinar a alquiler, sino para vender.
Precio de compra
45.000 €
impuestos (Cataluña 10%)
4.500 €
lavado de cara
2.500 €
NOTARÍA, REGISTRO, ETC.
1.000 €
total compra
53.000 €
Con estos datos y según el % de financiación que nos concedan, vamos a necesitar invertir una cantidad mayor o menor de nuestro ahorro. Lógicamente, a mayor porcentaje de financiación, menor inversión debemos aportar de nuestro bolsillo.
Recuerda que el importe que necesitamos ahorrar es la diferencia entre el importe total que necesitamos para la compra (53.000€) y la cantidad que nos financia el banco.
En resumen:
- Hipoteca (90%): 40.500€ --> necesitamos 12.500 €
- Hipoteca (80%): 36.000€ --> necesitamos 17.000 €
- Hipoteca (70%): 31.500€ --> necesitamos 21.500 €
¿Es posible alcanzar la libertad financiera mediante las rentas inmobiliarias?
Empieza ahora la parte interesante de este experimento. ¿Nos vamos de compras?
Año 0: hacemos la 1ª inversión
Recuerda que partíamos de un ahorro inicial de 20.000€ y que la 1ª vivienda la financiamos al 90%. De este modo la pareja sólo va a necesitar 12.500€ de sus ahorros para esta inversión, que puede realizar gracias a los 20.000€ de ahorros iniciales.
La cuota a pagar en esta hipoteca será de 140€ y los gastos de 67€/mes (ver las premisas al principio del artículo).
Por el lado de los ingresos, si conseguimos un 10% bruto de rentabilidad tenemos que el alquiler será de 440€/mes, con lo que tenemos que la 1ª vivienda nos genera un cash-flow anual de 2.796€ (233€/mes).
Recuerda que con la idea de hacer la bola de nieve cada vez más grande, la pareja destina íntegramente ese cash-flow al ahorro anual acumulado.
Los datos de gastos e ingresos no se si os parecerán elevados o bajos, pero estoy utilizando un reflejo de lo que sería mi cartera. Incluso la mayoría de viviendas que tengo dan una rentabilidad algo superior.
¿Cuándo podremos realizar la 2ª inversión?
Ahora que ya tenemos nuestra 1ª vivienda generando rentas pasivas, es momento de planificar la siguiente compra.
Veamos el ahorro acumulado al finalizar el 1er año:
- Ahorro sobrante tras la 1ª compra: 7.500 €
- Ahorro acumulado durante el año: 11.700 €
- Cash-flow generado por la 1ª vivienda: 2.796 €
- TOTAL AHORRADO AÑO 1: 21.996€
Recuerda que para la 2ª inversión el % de financiación que consiguen baja al 80%. De este modo necesitan invertir una cantidad superior de sus ahorros: 17.000€.
¡Bien! Estamos listos entonces para lanzarlos a comprar la 2ª vivienda.
En esta 2ª inversión, los datos de gastos (67€/mes) y de alquiler (440€/mes) se mantienen, mientras que la hipoteca supondrá menor cuota (124€/mes) al reducir el % que nos han financiado.
Con estos datos obtenemos que el cash-flow generado por esta 2ª vivienda es de 2.988€/año (249€/mes).
La pareja parece que está animándose y se plantea si....
¿Pueden realizar la 3ª compra al finalizar el 2º año?
Para dar respuesta a esta pregunta, la pareja debe analizar de nuevo el dinero que tiene ahorrado, y ver si éste supera los 21.500€ que deberá invertir de su bolsillo para esta 3ª compra y posteriores donde cae el % de financiación (70% de financiación).
Veamos el ahorro acumulado al finalizar el 2º año:
- Ahorro sobrante tras la 2ª compra: 4.996 €
- Ahorro acumulado durante el año: 11.700 €
- Cash-flow generado por la 1ª y 2ª viviendas: 5.784 €
- TOTAL AHORRADO AÑO 2: 22.480€
¡Eureka! Efectivamente la pareja tiene (aunque por los pelos) los 21.500€ que va a necesitar invertir en esta 3ª vivienda.
De nuevo el alquiler y los gastos de la vivienda serán los mismos. Sin embargo, la hipoteca supondrá un importe todavía menor al ser solo del 70%. En concreto 109€/mes.
Esto se traduce en que esta 3ª vivienda les va a generar un cash-flow algo superior: 3.168€ (264€/mes).
Generando el efecto bola de nieve con los alquileres
¿Te has dado cuenta de lo que está ocurriendo?
El cash-flow que generan las inversiones cada vez está creciendo y hace que los ahorros procedentes del trabajo de la pareja supongan un % menor del total ahorrado año tras año.
Si la pareja no pierde el rumbo y sigue realizando compras cada vez que dispone del dinero necesario ahorrado, cuando llegue a la 7ª vivienda, el cash-flow generado por sus inversiones será suficiente para comprar cada año una nueva vivienda (con financiación). Sin necesidad de ahorrar nada de sus ingresos procedentes del trabajo.
Y la pregunta que te debes estar haciendo es...
¿Cuándo llegaremos a la 7ª vivienda al ritmo de ahorro que llevamos?
Aquí llegamos a la clave de este ejercicio y el motivo por el que hace tiempo que me apetecía hacer estos cálculos: demostrarme numéricamente si tardaríamos mucho en conseguir que la bola de nieve creciera hasta niveles razonablemente elevados.
Como ves en la tabla de abajo, al ritmo de ahorro anual (11.700€) y reinvirtiendo el 100% del cash-flow generado por sus inversiones, la pareja podrá comprar 1 vivienda anualmente. Sin excepción.
No habrá ningún año que no haya ahorrado lo suficiente para poder realizar una inversión (con financiación, por supuesto).
De este modo al finalizar el 6º año habrá adquirido su 7ª vivienda (que empezará a producir en el año 7).
Y aquí viene el efecto bola de nieve haciendo su magia: ¡fíjate lo que ocurre a partir del 7º año!
A partir del 7º año, el cash-flow anual ya le permite muchas posibilidades interesantes:
- Adquirir una vivienda (con financiación) sin necesidad de ahorrar de su trabajo cada año
- Mantener el ahorro de su trabajo y adquirir dos viviendas (con financiación) al año
- Relajarse y disminuir el ahorro procedente de su trabajo
- Mantener el ahorro del trabajo y comprar cada 2 años una vivienda sin financiación.
- Empezar a cancelar hipotecas de manera acelerada para disminuir riesgo
- Dejar de trabajar el año 7 uno de los 2 miembros de la pareja y vivir de rentas (el cash-flow generado supera el sueldo medio)
Y no solo eso. Si siguen ahorrando los 11.700€/año de su trabajo y lo añaden al cash-flow acumulado, a partir del 7º año, acumularán capital para hacer 2 operaciones al año.
Esto hará que todo se convierta en exponencial y el cash-flow empiece a ser una cantidad cada vez más importante. El efecto bola de nieve estará haciendo acto de presencia.
Y si nos ponemos todavía más extremistas, si mantienen el ritmo de ahorro de su trabajo, el año 11 tendrán un ahorro acumulado de 74.576€. Esto les permitirá hacer 3 inversiones inmobiliarias al año (con financiación).
No sigo, ¿verdad?....creo que queda claro que, llevado al extremo, el interés compuesto puede tener un efecto extraordinario.
Pero esto solo son números encima de un papel... ¿o no?
Espera...antes de continuar: tomemos un pequeño descanso. Soy consciente de que si has llegado hasta aquí has tenido que mantener la concentración para no perder el hilo.
Sinceramente, creo que alguien debía hacer este ejercicio y compartirlo. Pienso que ha quedado un artículo muy interesante que permite resolver una de las principales dudas que todos me soléis plantear en algún momento.
De momento, si me lo permites, vamos a dejar el artículo en este punto. Creo que para hoy ya hemos tenido bastante. Eso sí: si has llegado hasta aquí ¡te felicito!
Si te has quedado con ganas de más, puedes leer LA 2ª PARTE DEL ARTÍCULO AQUÍ.
En la 2ª parte del artículo verás:
- El lado más negativo: análisis de las principales críticas de este modelo
- ¿Cómo afecta la inversión en viviendas por alquiler a nuestra capacidad de endeudamiento si usamos financiación ?
- ¿Qué ocurre si soy un solo inversor en vez de una pareja?
- BONUS 1: ¿Qué ocurriría si nuestra pareja decide destinar su ahorro a fondos indexados para tratar de alcanzar la libertad financiera?
- BONUS 2: Cuál es la opción más equilibrada (según mi opinión) y la que yo mismo realizo
- ¿Y ahora qué? Tanto si el artículo te ha motivado a dar un paso, cómo si lo ves inviable, te cuento los siguientes pasos a dar.
Hasta aquí el artículo de hoy. ¡Te leo en los comentarios!
Es muy interesante el artículo, faltaría meter los gastos imprevistos, por otro lado los bancos llega un punto que te cortarían la financiación aún teniendo en cuenta las rentas para tu masa salarial. Llegaría un punto que te obligarían a liberar hipotecas y descansar unos años. Por otro lado con pisos tan baratos es complicado encontrar financiación aunque no es imposible, para conseguir un buen tipo con bonificaciones tendrás gastos extras.
Muy buen artículo, me ha gustado mucho.
Buenos días Oscar!
Muchas gracias por tu feedback.
Efectivamente habría que ver cómo trabaja la escalabilidad con la financiación. De esto hablamos en detalle en la 2a parte del artículo que publicaré en unos días 🙂
Un abrazo.
Buenos días German, Muchísimas Gracias por tu dedicación, Dios te bendecirá grandemente por tu valiosa ayuda. Se aprende mucho contigo. esperare la segunda parte,
Muchas Gracias
Hola Mini!
Gracias a ti por leerme. Yo me lo paso genial viendo vuestro feedback, así que tenemos cuerda y contenido para rato…
Un abrazo.
Hola, Germán!
Muy interesante y didáctico tu artículo. Adecuado para mi: pareja, dos sueldos dentro de la media, ahorros… lo único que me falla es dónde encontrar una vivienda por 45000 €? Donde yo vivo es imposible… Por menos de 100.000€ no encuentras nada. Así q plantearse comprar algo a estos precios da un poco de miedo. Podrías explicar algún día cómo localizas las viviendas a adquirir? En los portales de immobiliarias tradicionales ? Muchas gracias por compartir tu conocimiento.
Saludos!
Hola Pilar,
Ciertamente no es fácil encontrar viviendas de 45.000€ y no existen en todas las zonas. Hay que saber buscarlas y tener buenos contactos que nos las suministren.
Si me sigues en Telegram o los podcasts, he explicado abiertamente donde he comprado cada una de las 5 viviendas (ahora ya son 6) que he comprado este año. Próximamente explicaré donde he comprado esta 6a… estoy pendiente de firmar y lo comunicaré abiertamente.
Un abrazo.
Muchas gracias por todo lo que aportas. Es verdad que no es facil encontrar viviendas a precios de 45000 euros, pero en algunas ciudades si se encuentran. Cuando miro esas viviendas no acabo de ver más allá, las encuentros en zonas nada buenas, con mala fama incluso. Qué consejo darías para que podamos ver más allá de lo que encontramos a primera vista?
muchas gracias y felicidades por tu labor.
Lo primero es tener buenos contactos que te generen una red suministradora de producto. Sin esto, es difícil que te lleguen los «chollos».
Ese sería mi consejo y lo que yo te invitaría a conseguir. No es sencillo ni rápido, pero merece la pena el esfuerzo.
Un abrazo.
Gracias Germán. Me ha parecido muy interesante, acabo de adquirir mi segunda vivienda y ya está alquilada. Estos ejercicios me Dan fuerzas para seguir escalando.
Hola Jose Antonio,
Muchas gracias!
Un abrazo,
Un ejercicio muy motivador y con muchas ganas de leer la segunda parte, ya que de los puntos negativos es de donde más se aprende. Además es en el punto donde me encuentro yo, con el índice de endeudamiento demasiado alto para seguir con este modelo. A ver si lo que comentas es lo que tengo en mente!
Hola Pere, en la 2a parte tocaremos el tema del endeudamiento.
Un abrazo.
Como teoría está muy bien, y no digo que en casos se pueda conseguir, pero es demasiado de color de rosa, pueden pasar muchas cosas.
1.perdida de empleo de alguno
2.cambie situación familiar, (tengan hijos mas gastos)
3 impagos/okupas mientras se tramita la compra ( se que hay seguros de impago.)
4.derramas importantes en edificios tan viejos
5¿ has planteado la baja revalorización de estas viviendas?. no todo es cash-flow.
6.cambio legislación que afecta a los ingresos tal como los has planteado…
Ojo, no te crítico. al contrario, te digo que puede ser, y los números lo aguantan (la Excel), pero me parece que tiene un poco un tinte demasiado sencillo.
gracias
Hola Sol,
Claro, ya se que no me criticas. Es cierto lo que comentas…y también podría caer el cielo… ¿Y qué hacemos?
Hay que valorar pros y contras y decidir si vamos adelante. Yo claramente no tengo dudas, adelante y sin dudarlo 🙂
un abrazo!
Muy buen articulo Germán, me ha ayudado mucho ya que mis números en mis inversiones son muy parejas a las tuyas. Un saludo y sigue así!!
Hola Francisco,
Muchas gracias, si quieres algún día puedes compartir inversiones y así aprendemos todos de todos 🙂
Un abrazo!
Buenos días German!
Un problema con los que me he encontrado es que por debajo de los 50.000€ no me conceden hipoteca, si no préstamo personal.
Alguna recomendación de cara a venderle la idea al banco?
Te he descubierto hace poco pero ha sido una suerte.
Me quedo esperando el próximo post.
Un saludo
Hola, yo tengo una de 28mil euros con Banc Sabadell y ahora firmare una con Bankia por 40mil
Hola Diana,
Totalmente cierto lo que comentas. Yo estoy ahora en proceso de buscar hipoteca y también me encuentro con esa pequeña barrera. Pero solo es eso…una barrera más a superar.
Más que un banco, te recomendaría que hagas una ronda para buscar una oficina donde te escuchen en tus planteamientos y dónde te confirmen que la política del banco admite hipotecas de esos importes.
Hay entidades que quizás los admitan, aplicando una prima adicional al tipo de interés. Lógicamente no todo es "gratis". Así que a moverse y decidir en base a las alternativas que encuentres.
un abrazo!
Hola German,
Muchas gracias por compartir tus conocimientos y tu experiencia. Tendria capital para empezar pero el problema que tengo es encontrar viviendas a precios de 50000€-60000€. Vivo en Barcelona, podrias comentar en que zonas geogràficas se pueden encontrar viviendas donde poder obtener un 10% de rentas en alquiler..
Saludos i gracias.
Sergi
Hola Sergi, encuentras en prácticamente todas la zonas menos Barcelona y Madrid y áreas con los precios muy tensionados (Mallorca, San Sebastián, etc). En esas zonas, hay que irse a pequeños municipios, y aún así es probable que no encuentres.
Un abrazo.
Enhorabuena Germán, muy buen artículo. Es una gran ayuda, además de motivar a tope. Estás haciendo un gran trabajo. Sería de gran ayuda también si pudieras realizar un análisis de las localidades donde se pueden localizar inmuebles que se ajusten a las características de tu método, ya sería la bomba. Yo ahora mismo estoy estudiando la zona de Talavera de la Reina, tiene sus pros y sus contras, las viviendas son realmente económicas, pero no sé si se ajustarán a las rentabilidades y riesgos adecuados, ¿que opinas?. Gracias de nuevo crack.
Hola Miguel Angel,
Me alegra mucho haber trasladado esa motivación.
En cuanto a las zonas…tengo algo pensado, a ver si de caras a 2022 puedo implementarlo en la web.
Un abrazo.
Hola buenos dias, interesantisima tu nota..
Unas dudas que me surgen, el banco te da tantas hipotecas? Año tras años, 12,3,4,5…. hipotecas?
2do, propiedades de 45mil euros es posible, solo esifucaciones en pueblos, muy antiguas y por escaleras..es asi?
3ero, y lo q mas me interesa a mi
Disponiendo de un capital de 80mil/100mil
De que manera encararias esto mismo pero para reducirlo en años de tiempo y riesgos de hipitecas??
Muchas gracias.
Sergio.
Hola Sergio,
El banco puede darte tantas hipotecas, hay casos con 10 y hasta 20. Pero no es lo normal, lo normal es que no consigas tantas hipotecas….lo que quiero decir, es que dependerá en buena medida de nuestra habilidad para convencerles.
Hay que ir poco a poco, y construyendo un modelo sólido para poder convencerles de que tiene sentido lo que hacemos.
sin embargo, no te voy a negar que a partir de las 4 o 5 ya la cosa se puede poner más difícil: peores condiciones, menor plazo, etc…. claramente te considerarán como inversor y las condiciones pueden empeorar. ¡Pero que eso no sea una barrera!
Hola German!
Gracias por compartir este articulo, veo necesario generar estas interesantes reflexiones sobre las inversiones inmobiliarias para despejar muchas dudas, aun así, siendo un ejercicio teórico y con datos muy particulares me parece que es difícil de aplicar en las principales ciudades de España por el precio medio de los inmuebles.
A la espera de la segunda parte del articulo, te felicito por tu forma de comunicar.
Gracias Jose,
Muy prontito…
Un abrazo,
Hola Germán. Me gustó mucho tu planteamiento aunque hay cosas que se deben matizar más. Supongo que lo has dejado para el próximo capítulo. En cualquier caso, me gustaría que hicieras una reflexión de este tipo para los que ya tenemos una edad y no disponemos de tanto tiempo con la opción comprar, reformar y vender. Seguro que habría más gente que lo valoraría como yo.
Muchas gracias y un saludo
Hola Antonio….no entro en detalle en lo que comentas…pero en la 2ª parte si que hay un Bonus donde comento el CRV 🙂
Hasta aquí puedo leer…jeje
abrazo!
Hola es Milagros desde New York bueno yo comence hace 9 años ahorrar y 7 a invertir en Philadelphia ya que en ny los inmueble son relativamente caros para el sueldo mínimo asicompre mi primer inmueble en Philadelphia xq hace dos años atrás se conseguian buenos precios compre la primera por 58 mil dólares con financiación la segunda la compre por 22 mil en una subasta y la tercera la compre cash pero he tratado de comprar otra y los precios están entre 125 a 150 mil ahora mismo también estoy tratando de comprar en New York pero aquí sobrepasan al millón una casa de dos familias prácticamente no es rentable y mira que yo muevo cielo y tierra aun tengo 100 cash en el momento pero aquí sigo buscando
Hola Milagros,
¡Qué interesante! Es cierto que el mercado es cambiante y no siempre se dan las mismas oportunidades.
Si te apetece, ¿Puedes escribirme a german@vivirderentas.net? Hace tiempo que me gustaría hacer un podcast con inversores que inviertan en otros países para fer cómo de fácil o difícil es…y me cuesta encontrarlos de habla hispana.
Muchas gracias!
Germán, muchas gracias por un artículo tan útil y entretenido, espero con ganas la segunda parte. Personalmente hecho en falta info, en general, de cómo gacer estudios de mercado (ratio de alquileres en una zona u itra, denanda vs oferta, precios etc) todo ese trabajo que hay que hacer previo a ka inversión, desgranado.
Aquí en PV es dificil encontrar precios óptimos para invertir.
Felicidades por tus éxitos!
Hola Eneko!
Muchas gracias, si en PV los precios suelen ser altos. Quizás otro modelo de inversión pueda encajar mejor…
Tomo nota de tus sugerencias para futuro contenido.
Un abrazo.
Buenas tardes Germán, interesante artículo.
Me surge una duda en cuanto al cash-flow. Veo que utilizas el 100% como ahorro para comprar el siguiente piso, pero para ser más realista no habría que tener en cuenta los impuestos? restándole el tramo de IRPF en el que se esté para el 40% de los beneficios (teniendo en cuenta la reducción del 60% por vivienda de larga estancia).
Gracias por el trabajo realizado día a día!
Hola Adirán,
Si, algunos otros miembros de la comunidad también me han comentado el tema de los impuestos. Es cierto que sería más realista, y también añadir períodos en los que el piso está vacío.
Del mismo modo, que habría que añadir la subida del alquiler debido al IPC….habría que recalcular.
Sin embargo, no trataba de hacer el ejercicio perfecto, sinó de mostrar con un ejemplo realista cómo funciona la escalabilidad del modelo y el efecto de la bola de nieve / interés compuesto a partir de cierto momento.
Al principio es mucho más difícil, pero cuando la rueda funciona, las cosas se hacen más sencillas.
Muchas gracias German por todo el despliegue divulgativo que estás haciendo. Ayuda un montón ver qué hay más gente que tiene modelos similares al que cada uno de nosotros pueda tener. Es gratificante ver qué los mismos problemas, soluciones, ilusiones y ambición por crecer también existe ahí fuera.
En cuanto al artículo solo recordar al resto de lectores lo mismo que tú indicas al principio: que es una explicación teórica para visualizar la escalabilidad del modelo. La realidad es otra pero por debajo de ella el modelo encaja, solo tenemos que adaptarlo cada uno a nuestra realidad, la cual ya tiene sus propios riesgos. Incertidumbres, etc.
Un abrazo y sigamos buscando el siguiente piso!!!!! (Yo no puedo parar jeje)
Hola Jose,
Muchas gracias por tus palabras. Exactamente, el artículo busca mostrar cómo funciona la escalabilidad y el interés compuesto con una situación que se pueda asemejar a la realidad.
Un abrazo.
Muy buen articulo Germán,
Un punto a tener en cuenta es la financiación.
Aunque se genere cash flow y aunque tu capacidad de pago sea suficiente, si tienes 4, 5, 6…hipotecas los bancos van a dejar de financiarte
No porque no tengas capacidad de pago ni garantías, sino pq un banco quiere financiar necesidades de vivienda y no inversiones "con viviendas".
No les gusta mucho y en parte lo comparto, la vivienda es un tema muy serio en esta sociedad en la q vivimos, donde para muchos es muy difícil acceder a una.
Creo q ya me entiendes lo q quiero decir.
Pir lo demás, como siempre, genial articulo.
Hola!
Entiendo perfectamente lo que comentas
Per experiencia mía y de otros inversores, veo que cuando tienes muchas hipotecas los bancos no te dejan de financiar, pero si que será más difícil y deberás presentar y argumentar mejor tus finanzas y las operaciones que quieras financiar.
Un abrazo.
Buenas noches german me ha encantado tu articulo , es de gran ayuda para personas como yo que se inician en estas andadura , mil gracias y espero escribirte pronto con mis progresos…gracias compañero!!!
Hola Francisco Javier!
Deseando leer sobre esos progresos 🙂
Un abrazo!
Germán muchísimas gracias por tu aportación muy interesante el artículo y muy ilustrativo. Coincido con muchos de los comentarios en que nos ayudas mucho. No me pierdo ningún podcast;) Cómo sugerencia creo que también sería muy interesante conocer el modelo comprar vender y reformar, y conocer cuál sería la rentabilidad mínima esperada de este modelo. Mil gracias por tu ayuda.
Hola Jorgelina!
Muchísimas gracias por tus palabras.
Tomo nota, sois muchos los que me pedís más información sobre el modelo de comprar-reformar y vender.
un abrazo.
Hola Germán, realmente magnífico el estudio y personalmente pienso que es alcanzable con disciplina.
Después de realizar y tu curso de Balio , contigo todo es win-win.
Pero lo veo posible para personas jóvenes, con 55 años como es mi caso, lo veo ya difícil de realizar.
Cómo abordarías esta situación
Hola Francisco,
Difícil responder…es cierto que un planteamiento a largo plazo (o medio plazo) como el del artículo quizás tenga menos sentido con un horizonte de inversión más corto.
La alternativa sería según tu situación personal conformarme con generar algunas rentas o bien buscar fuentes de ingresos masivas para acelerar la construcción de la cartera. Por ejemplo con el comprar-reformar-vender.
Un abrazo.
Gracias Germán por tus consejos y tu manera tan clara de explicar y exponer. Eres todo un referente para mi y me sirves de gran ayuda. Mil gracias amigo.
Hola Gerardo,
Me alegro sinceramente de que así sea 🙂
Seguimos!
Hola Germán brutal artículo he escuchado todos tus podcast y he hecho tu curso que está muy muy bien y estoy muy agradecido de tus contenidos pero al igual que pilar me cuesta mucho encontrar precios cerca de los 45k, se que hablas de la zona de Tarragona y tus pisos para ordeñar son de 2 o 3 hab y 2 o 3 sin ascensor y para lavado de cara incluso alguno en zonas de baja población que te han salido bien por lo que escucho recomiendan a partir de 20000 personas por zona municipio de compra, a ver si puedes comentar las zonas más concretamente ya que Tarragona capital está caro y los barrios de la periferia tipo torreforta o camp clar son bastante "getos", mil gracias de tu seguidor!!
Hola David,
Me alegro de que tanto los podcast como el curso te hayan parecido útiles.
No te puedo decir zonas concretas, todos los municipios prácticamente dan alguna oportunidad. A excepción de los más caros (Tarragona y algunos más turísticos),, en el resto puedes encontrar cosas razonables.
Te sugiero que te hagas un auténtico experto de la zona que elijas y te especialices en qué calles son buenas y las que se deben evitar.
Un abrazo.
Yo vivo en un pueblo de área metropolitana de una gran ciudad y, efectivamente, encuentras pisos de 50.000 euros en fincas que no son guettos, puesto que son pueblos de 10-20 mil habitantes. Son fincas de 50 o 60 años donde viven personas de la tercera edad, gente trabajadora y humilde, algún joven que ha reformado, pero no guettos, para nada.
Ahora bien, el problema es que, con alquileres tan bajos, los inquilinos sí pueden ser conflictivos. Inmigrantes que se apiñan o familias con riesgo de impagos, porque si buscan alquileres por ese precio, obviamente no tienen un buen salario o trabajo estable.
¿Cómo afrontas este asunto?
En mi caso me cubro siempre con seguro de impagos y hago un buen filtro de inquilinos.
Mejor prevenir que curar 🙂
Abrazo!
Hola German,
Muy interesante el post, por supuesto como ejercicio teórico. Supongo que el 10% de rentabilidad de cada inmueble es una cifra que esta ahí porque es lo que tu buscan cuando compras. Sin embargo, simplemente abriendo buscadores y viendo el precio de comprar vs. alquiler de viviendas en la misma zona con similares condiciones… parece imposible llegar a una rentabilidad del 10%. ¿Alguna idea/consejo/comentario para conseguir ese 10%?
¡Gracias y un saludo!
Hola Andrea!
Pongo un 10% para poner una cifra elevada pero realista. En mi caso en este tipo de viviendas busco un 12% bruto, aunque un 10% puedo aceptarlo también.
El consejo….que escuches todos los podcast jeje.
Si no encuentras en tu zona, muévete 🙂
Un abrazo.
Bueno…. Independientemente del precio de la casa, me parece muy poco el gasto mensual calculado porque hay cosas que me parecen fundamentales:
Comunidad
Posible derrama (suele pasar)
Seguro de continente
Seguro de alquiler
IBI
Impuesto de basura (en algunas comunidades aún existe para residencial)
Gastos de sustitución de elementos como caldera (o calentador), electrodomésticos, etc.
En lo que estoy totalmente de acuerdo es en que hay que ahorrar, pero no me sale ????
Hola Yoli, el coste es el mismo que yo tengo en mis viviendas. Es un caso real donde se incluye comunidad , seguro de impagos, ibi, y seguro de hogar. No se ha incluido posibles derramas o períodos vacíos.
Un saludo,
Ah! Por cierto, otra cosa que tampoco "veo" es que es muy difícil que te den una hipoteca inferior a 50.000€ por lo que debería ser un préstamo personal que sale bastante más caro.
Es más difícil que te den una hipoteca de ese importe, pero no imposible. Yo tengo varias así y amigos inversores también. Pero tienes razón, eso le da un punto de mayor dificultad 🙂
Como bien dices, esto es poniéndose en el extremo y da un poco de vértigo. Es preferible hacerlo un poco más lento y controlando el apalancamiento
Totalmente! Me da hasta la sensación de que me hago pesado a veces pidiendo calma…y con este artículo me daba miedo dar un mensaje equivocado.
Se trata de un ejercicio numérico, para entender como funcionan algunas dinámicas. Yo también prefiero tener un crecimiento más "sano" y robusto.
Un abrazo.
Wow Germán, un artículo impresionante. Se lo tendré que enseñar a aquellos que no creen en esto.
Espero con ganas la segunda parte.
Un abrazo!
Muchísimas gracias Eduardo, muy pronto la 2a parte.
Un abrazo.
Excelente análisis teórico, Germán. Felicitaciones
Gracias César!
CREO QUE AQUI FALTA UN DATO QUE RESTA BASTANTE RENTABILIDAD.
XQ NO HABLAS DE MESES VACIOS,DE LAVADO DE CARA DE LA VIVIENDA PARA CAAMBIOS DE INQUILINO,DE ROTURAS,AVERIAS Y GOTERAS…
ES UN TEMA QUE CONSIDERO IMPORTANTE ; YA QUE NO SE CUANTA REPERCUSION TIENE SOBRE LA RENTABILIDAD DEL INMUEBLE.
Hola Gregorio, por supuesto faltaría ese dato, igual que faltaría tener en cuenta que los alquileres se revalorizan al calor de la inflación.
En ningún caso, tal y como explico en el artículo, se pretende buscar el dato exacto. Lo que busca el artículo es demostrar como la constancia y un objetivo claro, dan como resultado la posibilidad de vivir de las rentas. Los números son eso, sencillamente números. Luego la realidad puede ser peor o mejor, según nuestra habilidad y las oportunidades que nos ofrezca el mercado.
Un abrazo.
Muy buen articulo, el interes compuesto es super poderoso, saludos
Gracias Hernan. Así es, es lento pero la paciencia tiene premio.
Excelente nota.
Me gustaría consultarte por el tema fiscal de todo esto.
Compré un piso que reforme, y al vender me dijeron que Hacienda te saca el 21% por ganancias, en la diferencia entre compra y venta.
Tengo otro en alquiler que incluyó en la declaración.
Me gustaría me ayudarás en esto, para hacer las cosas bien.
Gracias
Hola Guillermo, en este artículo tienes mucha info sobre la fiscalidad: https://vivirderentas.net/fiscalidad/como-tributan-los-ingresos-por-alquiler-de-viviendas/
Si te quedan dudas, deberías consultar con un asesor. Yo no ofrezco dicho servicio y siempre un asesor te dará información más fiable.
Un abrazo.
Enhorabuena por el artículo. Veo algunos gastos que no has contemplado como amueblar la vivienda. Solo la cocina son más de 2500€ mas salón más habitaciones. Después tampoco se contempló averías a lo largo de los años. El microondas se avería o el frigorífico. Además había que restar los seguros de impagos y demás seguros q tengamos por lo que el resultado final son muchos menos €. Corrígeme si me equivoco, pero es que me gusta ponerme en el peor escenario. Un saludo
Buenas tardes Manuel,
Efectivamente los cálculos se han hecho bastante exactos pero se podría afinar más. La idea del artículo no es hacer el cálculo exacto, sino demostrar el efecto del interés compuesto.
Cada persona será un mundo, unos con ingresos superiores y otros inferiores y ya el ejercicio quedaría desvirtuado.
En cuanto a lo que comentas, los cálculos los he hecho basándome en mi cartera de 10 viviendas de alquiler a las que no les he tenido que cambiar la cocina. A todas les he hecho un lavado de cara de entre 2.000 y 4.000e, aunque en su mayoría más cercano al 2.000€ (ojo que en 2021 sí que hice una reforma integral a una vivienda que voy a alquilar, pero es un punto y a parte).
El tema de seguros si que se ha incluido. Léelo en las premisas del ejercicio donde explico los costes que tengo en cuenta.
Un abrazo.
Excelente ejercicio, ya que es muy didactico. No obstante, observo que algunos datos se pueden considerar reales, como los sueldos de la pareja, pero hay otros que no se ajustan a la realiddad, tales como: 1) La rentabilidad del 10% luce muy elevada; me atrevo a decir que lo real sería alrededor de la mitad. 2) El precio del inmueble para ser alquilado, luce muy bajo y por lo tanto dificil de conseguir en ciudades como Madrid. 3) La posibilidad de que un banco te otergue multiples hipotecas, luce dificil y poco probable.
En tal sentido, tendré que "tropicalizarlo", para poder verificar el nivel real de riesgo, para mi caso.
Por lo demas, insisto que el articulo es muy util. Felicidades…
Buenos días José Luís,
Muchas gracias por tus palabras.
Decirte que el artículo está basado en mi propia cartera, por lo que las rentabilidades son totalmente reales. Es más, hay viviendas más rentables que a mi por mi perfil más conservador no me encajan, pero todavía se podrían haber hecho números más optimistas. Por supuesto, estas rentabilidades no se encuentran ni en Barcelona / Madrid, ni tampoco anunciadas en primera página de Idealista 🙂
Como bien dices, el precio de alquiler, está basado en viviendas rentables en ciudades más pequeñas, que es donde se aconseja invertir para esta modalidad de inversión donde buscamos rentabilidades de doble dígito.
Y por último, lo de las hipotecas es un tema recurrente. Lógicamente a medida que se incrementa el número de hipotecas se vuelve más difícil, pero eso no significa que no se pueda. Conozco personas con + de 20 hipotecas. ¿Es lo normal? NO. ¿Es fácil? Tampoco. Pero si que es posible, y por supuesto, tampoco se trata de conseguir tantas hipotecas.
A mi me gusta utilizar el flipping house para generar cash y no tener la necesidad de tanta financiación.
Un abrazo!
Hola Germán,
Este modelo lo he visto explicar por diferentes gurús y sobre elnpapel, es el plan perfecto. El problema que le veo yo es que está diseñado sobre un supuesto que es imposible: "todas las condiciones son constantes" y eso es lo único seguro que no va a pasar. Para empezar, la inflación anual va ha provocar que la capacidad de ahorro de la pareja, vaya a disminuir. También está basado en que todos los inmuebles estarán alquilados los 365 días del año sin interrupciones, en que los 2 mantendrán su trabajo siempre, en que no se les colarán okupas, en que el precio de la vivienda no variará, etc… En un mundo ideal, endeudarse de esta manera, no debería revestir ningún tñriesgo, pero en nuestro país en donde lanpropiedad privada sólo está gravada y nadie la proteje, montar un negocio así con un nivelnde endeudamiento tan elevado, en mi humilde opinión, tiene un altísimo riesgo. Además, comprar pisos realmente alquilables 45.000€ en mi comunidad autónoma es misión imposible. Ya tengo ganas de leer la segunda parte del artículo.
Muchas gracias!!!!
Hola Albert,
Claro que es un ejemplo teórico y no coincidirá NUNCA con la realidad. Pero igual que puedes ver lo que puede ir «peor» también deberías tener en cuenta muchas variables que pueden mejorar incluso el ejemplo. Y lo digo por experiencia propia…
La inflación anual empeorará la capacidad de ahorro de la pareja? –> Mi realidad es que mis ingresos por cuenta ajena es que no han parado de aumentar en los últimos 10 años, incluso por encima de la inflación. Si te centras en aumentar tus ingresos ,no debería ser la inflación un problema para este modelo. Mas bien al contrario, te cuento:
¿Has asumido que esa inflación también hace incrementar los ingresos de los alquileres que están referenciados, precisamente a la inflación?
¿Tienes en cuenta que las propiedades se revalorizan también al calor de la inflación? (en los últimos 20 años muy por encima de la inflación, por cierto).
Te centras en los riesgos. Está bien porque no cometerás grandes errores con ese enfoque. Pero yo te invito a que, una vez veas esos riesgos, trates de analizar cómo cubrirlos para poder seguir avanzando. ¿PRoblemas de protección jurídica? Un problema con una fácil solución. Y ojo, esa desprotección jurídica hace que la rentabilidad que obtenemos los que damos un paso adelante sea mejor. Si pudiese elegir, preferiría que no haya esa desprotección, pero si eso ocurriese, muchos mas inversores entrarían y las rentabilidades a ganar disminuirían sin duda.
Nadie regala nada, y el dinero menos.
Sobre los 45.000€, ese es otro tema que da para un artículo. ¿Te ofrece tu comunidad otro tipo de oportunidades? Quizás tengas potencial como alquiler turístico, de habitaciones para estudiantes….quien sabe. Hay que centrarse en las soluciones y ser creativos. Lo bueno que tiene la inversión inmobiliaria es que hay muchas modalidades de inversión y todas ellas ofrecen mucho dinero si se ejecutan bien.
Un abrazo!
Hola Germán,
Muchas gracias por el artículo, llevo ya un tiempo siguiéndote y lo cierto es que me has aportado mucho valor.
En cuanto al modelo, solo tengo 3 pegas:
1) Es muy difícil encontrar pisos tan baratos
2) No se han imputado periodos de vacío o posibles derramas/reparaciones.
3) Sacrificas en revalorización y asumes un mayor riesgo al invertir en áreas menos pobladas.
Mis preguntas sobre el modelo son:
1) ¿Crees que podría darse el caso de que alguna de esas localidades se quedase despoblada o perdiese mucha población en el futuro? (Debido a cómo está la pirámide poblacional, etc)
2) Si tu capacidad de ahorro es mayor (30-40k/año), ¿seguirías recomendando esta estrategia? ¿O mejor ir a por pisos en zonas más urbanas por 70-80k?
3) ¿Crees que el alquiler vacacional podría ser una forma más rápida y efectiva de conseguir la libertad financiera?
Gracias German!
Hola Germán! Estoy en fase de comprar mi primer inmueble para alquilar.
Y tengo como objetivo comprar uno al año.
Después de leer tu artículo,veo que estoy en el buen camino,pues mis cálculos son muy parecidos a los tuyos.
Muchas gracias….has ratificado mi decisión.
Un saludo y seguiré leyéndote.
Qué bueno Laura, me encantará poder conocer cómo evoluciona con el tiempo ese objetivo. Así que no dudes en volverme a escribir dentro de un tiempo 🙂
Un abrazo!