El índice de precios de referencia de alquileres ya es oficial ¿Sabes cómo te afecta?

El mercado de alquiler en España está atravesando una serie de cambios significativos debido a la introducción de la nueva Ley de Vivienda y el Índice de Precios de Referencia del alquiler.

Seguro que esto no te coge de nuevo...

Estas medidas han sido diseñadas para abordar la problemática de la asequibilidad y el acceso a la vivienda, especialmente en áreas consideradas tensionadas, donde la demanda supera con creces la oferta, provocando subidas desmedidas en los precios del alquiler. 

Y como siempre he repetido y no me cansaré de repetir: un problema de oferta no se soluciona atacando la oferta. Hay que incentivar el incremento de oferta para compensar la elevada demanda actual de vivienda. Ideas como los beneficios fiscales, seguridad jurídica o incentivos a la construcción de obra nueva deberían estar encima de la mesa si se quiere solucionar de verdad el problema de la vivienda.

Sin embargo, las medidas anunciadas van más en la línea de hacer ruido y pescar un buen puñado de votos (seguro que no te descubro nada nuevo) y, en consecuencia, lo que ocasionarán o, mejor dicho, ya han ocasionado, es un fuerte empeoramiento de la situación.

En cualquier caso, este es el mar que nos toca navegar y como inversores profesionales debemos aprender a surfear este tipo de olas. Con esta idea en la cabeza, ha preparado un vídeo en el que te resumo cómo funciona el nuevo índice, mis conclusiones y cómo me estoy protegiendo yo mismo.

O si lo prefieres, he preparado también un resumen de los principales puntos del nuevo índice que puedes leer a continuación.

Dicho esto, quedan algunas preguntas en el aire que todavía no han quedado resueltas y que esperamos se respondan pronto para no generar más confusión.

Por ejemplo, se pueden dar situaciones absurdas en las que una vivienda es propiedad de 10 herederos, en las que computa como 1 vivienda para los 10 propietarios. O incluso mucho más habitual en el que un matrimonio con 5 viviendas al 50%, en el que ambos serían considerados grandes tenedores. Por no hablar de que todavía no se han anunciado qué sanciones se aplicarán a quien incumpla la norma...

En cualquier caso, estos cambios afectan tanto a arrendadores como a arrendatarios y tienen implicaciones importantes para el mercado inmobiliario en general.

Es crucial que tanto propietarios como inquilinos comprendan cómo estas medidas pueden influir en sus derechos, obligaciones y decisiones futuras relacionadas con la vivienda.

Como se ha generado mucha incertidumbre alrededor de esta novedad, me gustaría responder a continuación a las principales preguntas que me estáis haciendo estos días:

¿Qué es el Índice de Precios de Referencia del alquiler y cómo funciona?

El Índice de Precios de Referencia del alquiler es una herramienta establecida por el gobierno para crear una guía de precios máximos de alquiler, especialmente diseñada para las áreas denominadas "zonas tensionadas". Estas áreas son aquellas en las que el mercado de alquiler es particularmente caro o volátil. El índice se calcula en base a una serie de factores, como la ubicación, características de la vivienda, y datos históricos de alquileres, y tiene como objetivo ofrecer una referencia que ayude a moderar los precios de los alquileres.

¿A quién se considera como gran tenedor?

Cualquier persona física o jurídica con 10 o más inmuebles (no se cuentan traseros o garajes) es considerado gran tenedor. 

Sin embargo, esta cifra puede ser rebajada hasta los 5 inmuebles si las viviendas están dentro de la misma zona tensionada. Este punto será a discreción de la Comunidad Autónoma que podrá decidir si lo aplica (ya os imagináis que Cataluña ha dicho que así lo hará).

Es importante remarcar que deben estar dentro de la misma zona tensionada. Este punto, que en algunas publicaciones no queda del todo claro, en principio por el momento parece que así será.

¿Quién se ve afectado por el nuevo índice?

Tanto pequeños como grandes tenedores se ven afectados por el nuevo índice.

Para los grandes propietarios, este índice establece un límite superior al precio que pueden pedir por alquilar sus viviendas. Hay una peculiaridad y es que si previamente había un contrato de alquiler con un importe inferior al índice, el gran tenedor deberá alquilar al menor importe entre el índice y el anterior contrato.

Para los pequeños propietarios, el índice sirve más como una recomendación si ha habido un contrato de alquiler en la vivienda en los últimos 5 años, ya que estos podrán referenciarse por este último precio y además aplicar incrementos a la renta del 3% anuales (este es el límite aprobado para este 2024). Sin embargo, si no existía un contrato previo, incluso el pequeño propietario también deberá regirse por el índice para establecer el precio del alquiler.

Además, a partir de 2025 los incrementos de la renta deberán hacerse en base a un nuevo índice que debe definir el Instituto Nacional de Estadística antes de finales de este año, y que sustituirá al IPC.

Ya ves que les encanta sacar "índices"...

Por cierto, este índice no es de aplicación retroactiva. Por lo que ya seas pequeño o gran propietario, si tienes una vivienda alquilada no te afecta este índice (hasta que se quede vacía, claro).

¿Cómo puedo consultar el Índice de Precios de Referencia?

El Índice de Precios de Referencia se puede consultar en línea, en esta página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Podrás buscar la información por dirección o referencia catastral, lo que te proporcionará el rango de precios aplicable para la vivienda en cuestión.

Además, verás que hay una serie de parámetros que podrás añadir para que el índice suba ligeramente como por ejemplo si la vivienda dispone de ascensor, vistas especiales, parking...

indice precios referencia

¿Cómo se define una zona tensionada?

Una zona tensionada es un área geográfica designada por las autoridades locales o regionales basada en criterios específicos, como un desequilibrio significativo entre la oferta y la demanda de alquileres, precios desmesuradamente altos o tasas de crecimiento del alquiler que superan ampliamente el índice de precios al consumo (IPC). La designación de estas zonas tendrá una duración de 3 años.

De momento solo Cataluña ya ha anunciado 140 zonas tensionadas. Sin embargo, hay otras Comunidades que ya han anunciado que están estudiando en detalle la aplicación del índice.

Para la declaración de una zona como tensionada debe cumplirse uno de los siguientes requisitos:

  • El coste del alquiler o la hipoteca, sumado a los suministros básicos de vivienda, debe superar el 30% de la renta media de los hogares en dicha zona.
  • El precio de compra o alquiler de la vivienda ha superado en los últimos 5 años el 3% acumulado por encima del incremento acumulado del IPC de la comunidad autónoma.

¿Cuáles son las implicaciones fuera de las zonas tensionadas?

Fuera de las zonas designadas como tensionadas, el mercado de alquileres sigue siendo libre, lo que significa que los precios pueden ser acordados entre el propietario y el inquilino sin las restricciones impuestas por el índice. Sin embargo, los propietarios y arrendatarios aún deben estar al tanto de las regulaciones nacionales, como los límites de actualización anual y las regulaciones que afectan a los derechos y obligaciones de ambas partes.

¿Qué ocurre si se han realizado reformas en la vivienda?

Si se han realizado reformas significativas en una propiedad, esto puede justificar un incremento en el precio del alquiler, incluso en las zonas tensionadas, siempre que estas mejoras se traduzcan en una mejora tangible del estándar de la vivienda. Sin embargo, el incremento por reformas sigue estando sujeto a límites y debe estar justificado adecuadamente para asegurar que no se utilice como una manera de eludir las restricciones del índice.

Espero que esta información te haya resultado útil y si quieres ampliar esta información y ver un ejemplo real, recuerda que puedes ver ahora un vídeo resumen que he preparado para ti acerca del nuevo índice de precios del alquiler, mis conclusiones y cómo me voy a proteger yo mismo AQUÍ.

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  1. Los que nos dedicamos a temas inmobiliarios no usuales deberíamos organizarnos para resistir este tipo de legislación. Seguro que colisiona con la Constitución, por restringir el derecho de propiedad, de libertad de precios, de acceso a la vivienda u otros, y se pueden recurrir, al menos parcialmente.

    Son legislaciones arbitrarias y contraproducentes que tienen casi siempre a medio plazo el efecto contrario al deseado. En tiempos de Franco la protección a los inquilinos mató el mercado de alquiler, que aún hoy es en España muchísimo menor que en otros países europeos. Volvemos a prohibiciones cuyo efecto final es empobrecer a las clases más desfavorecidas de todo un país. Es realmente necesario resistirse legalmente.

  2. El índice de precios de referencia de alquileres es una herramienta oficial que proporciona información transparente sobre los precios de alquiler en diferentes zonas. Esto te afecta positivamente, ya que te permite comparar los alquileres actuales con los valores de referencia y tomar decisiones informadas al alquilar una vivienda. Además, puede ayudar a estabilizar el mercado de alquiler y evitar incrementos injustificados en los precios.

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