Mi última operación de flipping houses o Comprar-reformar-vender (CRV). «Proyecto océano»: un flip de manual

La historia que ahora vas a leer empezó de buena mañana el día 21 de septiembre de 2023.

Como suelo hacer cada día, me levanté muy pronto. No sufras, lo de madrugar no viene de haberme hecho seguidor de algún gurú que me tenga haciendo burpees a las 5 am.

Desde que soy padre me acuesto pronto y, tras mis 8 horas de sueño, a eso de las 5-6 de la mañana mi cuerpo ya me pide juerga. De hecho, hace ya +5 años que no uso nunca el despertador y así me aseguro que me despierto de forma natural. Pero de esto, te hablaré otro día...

En ese momento, cuando me levanto, se produce un instante mágico: ante mi se presenta una franja de paz que durará hasta las 8:00h cuando se levanten los pequeños de la casa.

En estas 2-3 horas tengo ya una rutina establecida: mi café, leo, estudio y también reviso mi email personal (trato de no hacer nada de "trabajo", aunque algún día también toca).

La mañana de ese 21 de septiembre, revisando mi email me percaté de un anuncio en idealista que parecía realmente interesante, por lo que pedí información ipsofacto con la intención de llamar a primera hora para ir rápido a visitar la vivienda.

¿Y qué ocurrió luego? vayamos paso a paso...

A continuación puedes ver una conversación con un amigo que ese misma mañana me mandó información del piso en cuestión (está en catalán pero la información relevante seguro que la entenderás).

Fíjate en mi primera valoración (y luego verás la realidad de esta operación). En un primer estudio rápido, le dije a mi amigo que estimaba que investiríamos 30.000€ en reforma y la vivienda se vendería por 130.000€, algo justo para que salieran los números.

Y esto se va a ir poniendo más interesante. Hay algo más que quiero que veas.

Siguiendo con la conversación, le explico que me parece raro este anuncio. No suelen salir viviendas en esa zona a ese precio: esto hace que me interese por ella pero a la misma vez sea cauto. ¿Hay gato encerrado?

La mayoría de veces que encuentras viviendas a precios claramente por debajo de mercado esconden un motivo que justifica ese bajo precio: no se pueden visitar, están okupadas, no pueden obtener la cédula de habitabilidad...

¿Sería este el caso? Como verás en el siguiente mensaje yo aposté por otro motivo. Fíjate en mi última frase: "Potser tenien ja reserva a aquest preu i els ha caigut" (Puede ser que tuviesen una reserva a ese precio y haya caído).

El anuncio predicaba una fuerte bajada de 99.000€ a 87.000€, un precio muy bueno para esa vivienda si no tenía mayores problemas.

Esta situación ya la había vivido varias veces en el pasado y suele ser una magnífica oportunidad: los vendedores daban la operación por cerrada y esperan fecha para la firma. Sin embargo, por el motivo que sea el comprador se echa atrás y la inmobiliaria decide salir al precio acordado y cerrar el trato con el más rápido para no cabrear a los vendedores.

¿Quién será el más rápido?

Visita y negociación del inmueble

Como era de esperar, acordé la visita rápidamente. La inmobiliaria me emplazó al mediodía, pero les pedí ser el primero en visitar el inmueble y fui sobre las 11:30h.

Fue una visita rápida. En 5 minutos habíamos cerrado el trato y además, confirmaron mis sospechas: la reserva había caído y decidieron salir al precio acordado para cerrarla de nuevo ese mismo día.

Aunque me encanta entrar en un proceso de negociación y utilizar mis habilidades para ello, también es cierto que como inversores debemos identificar en qué momentos debemos negociar y en qué momentos debemos ceder y firmar incluso a precio de salida.

En este caso, yo era consciente de que ese mismo día alguien cerraría la compra (y la inmobiliaria vendedora también lo sabía). De momento yo tenía una ventaja: era el primero en visitar.

De este modo mi estrategia era clara: si la vivienda encajaba (y tras mi visita confirmé que así era), debía salir de la visita con un acuerdo. No podía arriesgarme a que hubiese una segunda visita.

Con esta sencilla estrategia en mi cabeza, no desaproveché la oportunidad y durante la visita traté de negociar a cambio de una firma rápida. Como era de esperar, no estaban abiertos a negociaciones, pero aún así, rasqué 1.000€ de rebaja, que bienvenidos son 😜

Como puedes ver a continuación, a las 12:35h ya estaba en casa tras hacer la visita y cerrar el trato por 86.000€.


Los números de la operación

Actualmente el mercado está complicado y hay que ser muy ágiles cuando sale algo "bueno". Como verás en mi mensaje, en 5 minutos hice la visita, pude hacer una mejor estimación de la reforma (25.000€ fue mi estimación tras visitar el inmueble) y también acoté mejor el precio de venta tras nuestra reforma, en el rango 130.000€-150.000€.

¿Qué ocurrió finalmente en la operación?

Invertimos 23.000€ en la reforma y la vivienda, tras un buen homestaging de Laia, se vendió en pocas visitas por 148.000€

Aunque es cierto que fue la operación "menos rentable" de todas las que hicimos en 2023, fue una operación muy sencilla en cuanto a complejidad y muy rápida de ejecutar: ¡solo pasaron 4 meses entre la compra en notaría y la posterior venta!

Para mí, la velocidad de ejecución es la parte más importante ya que en el negocio del flipping houses lo que marca la diferencia en rentabilidad al cabo del tiempo es lo rápido que seas capaz de rotar el capital.

¿Qué prefieres ganar un 50% en 3 años o un 27% en 4 meses?

A continuación encontrarás la calculadora de rentabilidad con los costes reales y el precio final de venta en las estimaciones para que veas los números reales de la operación.

Aunque he mantenido en la calculadora los 2.500€ en homestaging para que tengas esta información, para nosotros es una inversión de empresa no atribuible a una sola operación. El material comprado para esta vivienda ya lo hemos usado en otra vivienda, por lo que la rentabilidad real de esta operación al descontar esta partida es del 30,1% con un beneficio antes de impuestos de 34.044€.

Conclusiones

Como te he comentado previamente, es una operación "de manual". 4 meses de duración para obtener un 30% de rentabilidad. 

¡De estas que me traigan todas las que quieran que las haré todas! 😇

Por supuesto, no todas las operaciones son tan sencillas de ejecutar y suele haber problemas mayores por el camino para resolver. Pero, ¿sabes lo mejor?. En esos mayores problemas, también encontramos mayores rentabilidades.

Próximamente os iré mostrando otras operaciones con variedad de problemas para que podáis aprender de nuestra propia experiencia. En 2023 hicimos unas 10 operaciones de flipping houses y este 2024 nuestro objetivo es igualar esa cifra (aunque todo apunta a que la vamos a superar).

¿Y sabes lo mejor? Que esto no es todo...

Si te parece interesante este contenido, también te lo parecerán los 2 vídeos que he preparado explicando esta misma operación en YouTube donde además podrás ver imágenes reales del "Antes y después" de la reforma y muchos detalles:

Espero que te resulte de utilidad este "desnudo" de una de mis últimas operaciones de flipping houses.

¡Me encantará leerte en los comentarios!

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  1. Buenas tardes una consulta en esta operacion, veo que en la calculadora colocan gastos ITP 3% pero en cataluña es 10%, Por que usan un 3%. Gracias

    1. En muchas CCAA si tienes una Sociedad dedicada a esta actividad y cumples ciertos requisitos te aplican un ITP Bonificado, que en Cataluña es del 3% 🙂

      ¡Un abrazo!

  2. Super interesante ver el antes y el después. En lo referente al ITP, cual es es la actividad económica que permite la reducción mencionada previamente? Gracias!

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