EP 71: Cambios de uso de locales: retos y oportunidades para maximizar tus inversiones inmobiliarias

En este episodio nos vamos hasta el norte de España con Iker Ochoa, un experto en cambios de uso de locales que invierte en Bilbao, una de las zonas geográficas donde los precios de los inmuebles son más elevados.

Mientras que en algunas provincias es más rentable el alquiler tradicional, otras son más atractivas a nivel turístico y, en otros casos, será más conveniente decantarse por los cambios de uso.

Y eso es justo lo que veremos hoy con Iker: cómo adaptarse a las oportunidades del terreno para hacer negocio con las inversiones inmobiliarias.

Iker es una persona que ha trabajado siempre para otras empresas, pero sentía que le faltaba acción en su vida. Desde pequeño ya le gustaba el mercado inmobiliario y pensó que podría construir un negocio serio y vivir de ello.

Durante esta entrevista, Iker y yo hablamos sobre los cambios de uso de locales, profundizando en temas tan interesantes como:

  • El funcionamiento de este modelo de negocio.
  • Cuánto tiempo tarda en recibir una licencia.
  • Cómo estima las reformas de los locales.
  • Dónde encuentra las oportunidades.
  • Cuáles son los números de una operación estándar.

Destacados de Iker:

“Meterte en un cambio de uso por un 15% de rentabilidad, yo no lo veo rentable. También depende de la localización. Pero creo que hay que exigir mínimo un 30%. Es mucho tiempo y son muchos problemas los que te encuentras por el camino: burocrático, reformas, etc.



“Las oportunidades las encuentras pateando la calle, si no sales de casa no vas a encontrar nada. Yo también he usado Idealista para hacer contactos y relaciones con las inmobiliarias. Si vas con la excusa de ver el piso y, en la propia visita, le cuentas lo que buscas, vas haciendo la relación y la otra persona ve que entiendes del tema y se lo toma más en serio. Después, estas personas te van llamando. La clave están en moverse.”



“Hubo un proyecto con el que aprendí mucho a nivel técnico, jurídico, etc. Fue un máster para mí, aunque no fue la mayor rentabilidad. Fue una experiencia dura, leyéndome toda la normativa. No es una joya por resultados económicos, pero me ha aportado mucho aprendizaje”.



“Ciudades como San Sebastián y Bilbao son carísimas, por eso, hay que buscar otro tipo de oportunidades. Conozco a mucha gente que está haciendo rent-to rent porque son pisos muy grandes. Por ejemplo, hacer flipping houses en Bilbao es muy complicado, pero a otro tipo de usos lo veo mucho potencial. También a nivel turístico, vienen mucho turismo a Bilbao”.

Recursos comentados durante la entrevista:

▶ Restaurantes:

  • Ibaiondo, en barrio Goieta, Maruri, Vizcaya

▶ Sus redes sociales:

  • Instagram: @iker_ochoa_oficial

Índice:

00:00:12 - Presentación de Iker

00:02:00 - Cómo empezó en el sector inmobiliario

00:05:27 - ¿Realiza una operación al año o pretende escalar el negocio?

00:07:35 - ¿Cómo son esas operaciones de cambios de uso?

00:11:52 - ¿Cuánto tiempo le lleva recibir la licencia?

00:13:00 - ¿Cuánto tiempo transcurre desde que firma las arras hasta que lo vende en notaría?

00:14:33 - ¿Prevende los inmuebles mediante renders?

00:15:27 - Iker nos explica los números de una operación estándar: gastos y el beneficio potencial

00:18:35 - ¿Dónde encuentra las oportunidades para los cambios de uso?

00:21:15 - Cuál es la operación de la que está más orgulloso

00:24:51 - Cómo ve el mercado Iker en el norte de España

00:28:39 - Cómo estima la reforma de los locales para cambios de uso

00:30:31 - ¿Cuáles son los mayores errores que cometen los novatos y el consejo que les daría?

00:32:24 - Qué hubiese hecho distinto si empezase hoy y cuál fue su mayor error

00:34:45 - ¿Le gustaría dedicar el 100% de su tiempo a las inversiones inmobiliarias?

00:36:19 - Iker nos cuenta una anécdota o hecho curioso que ha vivido

00:41:03 - En cuanto a inversiones, ¿le gusta diversificar o se enfoca solo en inmuebles?

00:42:04 - Iker me pregunta sobre inversión en reformas

00:49:55 - ¿Vive en alquiler o propiedad?

00:50:00 - Qué ciudad recomienda para invertir en inmuebles

00:50:11 - ¿Alquiler o flipping houses?

00:50:15 - Qué es lo que más valora Iker de una persona

00:50:20 - Con qué persona, famosa o no, viva o no, le gustaría tomar un café

00:50:28 - Iker cuenta una manía que le caracteriza
00:50:40 - ¿Le gusta cuidarse? ¿Cómo lo hace?

00:50:52 - ¿Prefiere gimnasio o pasear?

00:51:01 - ¿Libros o series?

00:51:16 - Cuál es su película favorita

00:51:21 - Iker recomienda un restaurante en Vizcaya

00:51:35 - Qué es para Iker la felicidad y el éxito

00:51:47 - Qué sueño quiere cumplir Iker

00:52:59 - Cómo contactar con Iker

00:53:47 - Despedida del invitado

Escucha ahora el podcast en:

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  1. Hola German : Esta me ha parecido una entrevista estupenda, en la que Iker ha dado lo mejor de si mismo y todo lo comentado me ha parecido consistente, con sencillez y naturalidad. Me parece un gran tipo con los pies en el suelo. Sigue entrevistando a gente de este nivel, pues nos aporta unas increíbles experiencias.

    Por cierto, aprovecho para decirte que hace poco me dirigí a ti, para preguntarte por el titulo de un libro de un entrevistado tuyo, aparejador sevillano, creo que de apellido Medina, que tiene un libro publicado sobre cambios de uso de locales a viviendas y aun estoy esperando tu respuesta. A ver si no es mucho pedir que me digas el titulo cullons

    1. Emilio, me alegro de que te guste la entrevista 🙂

      Sobre tu consulta, ya te respondí en su momento. Tienes la entrevista con Manu sobre la segregación en el capítulo 18.

  2. Muy buen video German. Yo inversor en Bilbao, me ha gustado mucho la exposición de Iker y su punto de vista. Si pudieras ponerme en contacto con él te estaría muy agradecido. Mi email es carloslocales@gmail.com si puedes enviárselo para tener un contacto con él.

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