Hoy tenemos con nosotros a Jon Goitia, un invitado especial que tenía ganas de entrevistar en el podcast, y que yo he bautizado como “El rey de los cambios de uso”.
Es arquitecto de formación y, desde hace 20 años, dirige su empresa Goitorre especializada en convertir locales desaprovechados en viviendas o alquileres turísticos.
Quizás su nombre te resulte familiar. De hecho, aparece en varios medios de comunicación donde explica su modelo de inversión y por qué beneficia a la sociedad.
Durante el episodio de hoy, recorremos toda la trayectoria de Jon, desde sus estudios en arquitectura, pasando por sus inicios en la inversión inmobiliaria con los flipping houses, hasta convertirse en el referente de los cambios de uso. Además, hablaremos de otros temas interesantes como:
- El funcionamiento de los cambios de uso
- Las variables a tener en cuenta en este modelo de negocio
- Qué cambios normativos se han producido en este sector
- Por qué decidió transformar locales para alquiler turístico
Destacados de Jon:
“Independientemente del municipio, en las calles concretas pasa una cosa muy ventajosa para los cambios de uso. Las calles que, pierden interés comercial porque son calles con poco tránsito, que a menudo quizás son peatonales, el precio de los locales disminuye y es ahí donde más le apetecen a las personas vivir en un bajo. Cuánto más meses permanezca cerrado ese local, más barato va a ser y más apetecible es para montar una vivienda. Ahí es donde localizo oportunidades”.
“Incentivo a los agentes inmobiliarios mediante la agilidad y sin pelear los honorarios. Este último es un error que cometí de joven. Intentaba regatear y luego te das cuenta de que no te vuelven a llamar. Pierdes la ventaja de que te llamen ellos para que te ofrezcan un chollo”.
“A la gente la han educado en que no es lícito ganar demasiado dinero. Me deja loco que la gente piense así”.
“En el pasado, equivoqué precio con rentabilidad. Me fui a los barrios que no eran correctos. Es decir, pensé que comprar viejo, reformar y vender más caro, me tendría que ir a un barrio caro para que entre el dinero de la obra y todavía me quede algo de dinero. Pero fue un error porque el precio ya era carísimo, entonces obtuve una rentabilidad muy baja por ir al barrio incorrecto. Y no financiarme fue otro error. Tenía mucho miedo a perder dinero y no lo solicitaba”.
Recursos comentados durante la entrevista:
Restaurantes:
- Taberna Griega, en la calle del Tesoro, Madrid
Libros:
- «La rebelión de Atlas», de Ayn Rand
Sus páginas webs:
▶️ Su email de contacto:
Índice:
00:00:07 - Presentación de Jon
00:00:00 - Cómo funcionan los cambios de uso
00:06:52 - Cuando Jon ve un local, ¿hay muchas variables a tener en cuenta y que se nos escape y el ayuntamiento paralice el proyecto?
00:12:19 - ¿Ha percibido un incremento en el número de inversores que se dedican al cambio de uso?
00:13:46 - ¿Cuántas operaciones realiza al año?
00:19:40 - ¿Qué rentabilidades obtiene Jon?
00:21:40 - Cambio normativo: ¿qué está ocurriendo?
00:28:19 - ¿Cómo se plantea el futuro?
00:29:35 - ¿Cómo es el proceso paso a paso que sigue en sus inversiones?
00:33:00 - ¿Por qué vende las viviendas con muebles y electrodomésticos?
00:36:05 - Jon nos explica por qué decidió convertir locales en alquiler turístico
00:00:00 - Por qué no ofrece alquiler turístico como servicio
00:45:00 - Jon explica por qué no usa excel para calcular rentabilidades
00:52:01 - ¿Cuáles son los pasos para hacer un cambio de uso?
00:56:52 - ¿Incentiva a los agentes inmobiliarios mediante algún método?
00:58:14 - Cómo suelen financiarse los cambios de uso
01:00:23 - Cómo enfoca la aparición en medios y las críticas.
01:10:08 - Errores que cometió en sus inicios
01:12:32 - Jon recomienda un libro
01:14:45 - Grupo de música favorito de Jon
01:15:55 - Restaurantes que no podemos pasar por alto en Madrid
01:20:10 - Cómo contactar con Jon
01:05:10 - Despedida del invitado
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