Los 8 pasos clave para ser un inversor inmobiliario de éxito

Sin un compromiso claro por tu parte, no podrás lograrlo.

Debes estar totalmente comprometido para dedicar parte de tu tiempo en el proceso. En caso contrario, el día a día se te llevará por delante.

También deberás comprometerte con el desarrollo de tus habilidades y de tu mentalidad e incluso deberás estar comprometido para invertir tu dinero llegado el momento.

En la planificación deberás establecer qué estás buscando. En nuestro caso, tenemos claro que buscamos inmuebles para comprar y destinar al alquiler. Pero, ¿Qué tipo de inmuebles encajan en tu estrategia?

Debes dejarlo por escrito, para tener muy claro lo que pedirás a las inmobiliarias que te busquen.

Una de las principales habilidades que deberás desarrollar es la de analizar correctamente una oportunidad. Puede que esto te parezca simple, pero no lo es tanto.

Tras encontrar una posible oportunidad, debes ser capaz de calcular, por ejemplo, cuál es la rentabilidad potencial de esa inversión, si te generará un cash-flow positivo, si existe potencial de revalorización, los impuestos a pagar o el coste que supondrá la reforma, ¿Cómo pretendes decidir si es o no una buena oportunidad sin ser capaz de hacer estos cálculos?

Al principio puede que te parezca complicado, pero con un poco de experiencia verás que no lo es tanto.

Si pretendes vivir de rentas, entenderás que debes crear un modelo escalable. En este punto, la financiación cobra especial relevancia al ser clave para poder escalar el modelo. Sin financiación, no podrás escalarlo.

Aquí deberemos decidir como pagamos la inversión que hemos analizado previamente y ha pasado todos nuestros filtros.

Podrás elegir entre un préstamo hipotecario, buscar socios, o incluso comprar sin financiación. Cualquier opción es válida y deberás elegir la que mejor encaje en tu situación y perfil de riesgo.

Cuando compras algo, entregas dinero a cambio de un bien o un servicio. Si eres un inversor professional, debes aspirar a comprar por debajo de mercado.

De este modo debe cumplirse la ecuación:  precio pagado < al valor de lo que compras. 

Ya nos lo decía Warren Buffet “Nunca temas pedir demasiado cuando vendas, ni ofrecer muy poco cuando compres.” Así que deberás armarte de paciencia hasta que encuentres algo que te encaje y desarrollar habilidades de negociación para conseguir el mejor precio posible.

Uno de los motivos por los que compraremos pisos por debajo del precio de mercado es porque compramos pisos con problemas que nosotros deberemos solucionar.

El principal problema, y uno de los más sencillos de solucionar, es comprar pisos que no están en perfecto estado.

El comprador medio, prefiere pagar un poco más por una vivienda si con ello puede ahorrarse dolores de cabeza. Ahí es donde nosotros encontramos la oportunidad.

Esta es una fase muy crítica ya que de lo bien que lo hagamos dependerá la calidad de nuestros ingresos. Hasta ahora nos hemos centrado en la inversión que vamos a hacer (la semilla), mientras que, a partir de este punto deberemos centrarnos en recoger los frutos.

Para garantizar-nos el éxito deberemos poner especial atención en la correcta selección de los inquilinos. Sobre ello, hablaremos en detalle en próximos posts.

Decisiones que deberemos tomar serán, por ejemplo, si vamos a asegurar contra impagos la renta (totalmente recomendable), si seremos nosotros quienes gestionemos el alquiler o lo delegaremos en nuestra inmobiliaria de confianza. 

Cuando el círculo se cierra y tenemos ya nuestra primera vivienda trabajando para nosotros, empieza la gestión. En esta fase deberás intentar ponerte las cosas fáciles y automatizar todo lo posible cada tarea para que te consuma el mínimo tiempo posible.

Hablando de gestión nos referimos a las pequeñas reparaciones que requieran los inquilinos, al cobro de los alquileres, el contacto con la compañía de seguros cuando tengas algún incidente, el registro y contabilidad de los cobros y pagos o cualquier otra tarea que represente un consumo de tu tiempo.

Una vez tengamos todos los anteriores puntos testeados, estaremos listos para adquirir una 2a vivienda y empezar a escalar el modelo para lograr la libertad financiera gracias a las rentas inmobiliarias.